Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья

Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий

Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья

  • Приемка-передача квартиры.

    Как правило, передача квартиры продавцом происходит через две недели после подписания договора, но этот срок может варьироваться в зависимости от достигнутых договоренностей.

    Переход квартиры подтверждается письменным актом.

    До его заключения ответственность за сохранность имущества и своевременную оплату коммунальных услуг несет бывший собственник.

  • С подачей заявления необходимо дать рекламу о продаже. Разрешение от банка на получение ипотеки действует 3-4 месяца. Сделку желательно осуществить в этот срок. Иначе придется собирать все документы снова.

    Несомненный плюс в том, что вы уверены, что банк даст вам деньги.

    Альтернативная сделка: как это работает

    Покупателям и продавцам следует обратить особенное внимание на физическое и душевное здоровье участников сделки. Как ни цинично звучит, но если один из собственников находится при смерти, нужно иметь в виду, что это звено в цепочке договоров купли-продажи может выпасть.

    Не ввязывайтесь в сделку с человеком, страдающим алкоголизмом, или хотя бы отправьте его к врачу перед подписанием договора. Храните у себя копию справки, подтверждающую его дееспособность, чтобы сделку впоследствии не аннулировали.

    Особенно внимательно относитесь к ситуациям, когда продавец действует по доверенности, – постарайтесь все-таки встретиться с собственником, чтобы он подтвердил свое намерение продать жилье.

    Порядок действий при реализации альтернативной сделки с квартирами

    Хотя сегодня большая часть жилого фонда приватизирована и принадлежит владельцам на правах частной собственности, явление обмена жильем никуда не исчезло.

    Ведь жилая недвижимость стоит огромной суммы, накопить которую для большинства граждан не так-то просто. В связи с этим перед покупкой новой квартиры необходимо реализовать старую.

    Сделать это непросто, особенно в периоды спада жилищного рынка.

    Рекомендуем прочесть:  Мед справка водительская где получить

    Что такое альтернативная продажа квартиры и как ее реализовать на практике

    Альтернативная продажа квартиры – одновременная продажа собственного и приобретение нового жилья. Она оформляется отдельными договорами купли-продажи, которые подписываются одновременно. Синхронно происходят все расчеты и регистрация перехода права собственности.

    Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья

    1. Равноценный обмен – когда собственники обмениваются разнозначными по стоимости квартирами, фактическая передача денег не происходит.
    2. Неравноценный обмен – покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца – улучшение жилищных условий за доплату.
    3. Разъезд или съезд – обмен одной квартиры на несколько меньших или двух небольших на одну.

    Альтернативная сделка при покупке квартиры

    Альтернативная сделка с недвижимостью – это фактически обмен квартирами, оформленный через договор купли-продажи.

    То есть клиент, который хочет либо обзавестись большей площадью, или переехать в более скромное жильё, находит подходящий вариант обмена.

    Но при этом фактически, по документам покупает понравившуюся квартиру, продавая взамен свою.

    Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры

    ЭТАП-10.

    После успешной регистрации всех трех сделок купли-продажи (в составе одной альтернативной сделки), каждый участник каждого договора забирает у регистратора свой комплект документов.

    Основным документом для каждого будет Договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации и штампом Росреестра. Свидетельства о собственности на квартиры уже не выдают (с июля 2019 года, подробнее – по ссылке).

    Альтернативная сделка с недвижимостью

    Заинтересованному лицу следует определиться с причинами притязаний на альтернативный вариант покупки. Взвесить преимущества, которые планируется получить. Попытаться предусмотреть риски, которые могут выявиться в случае незапланированных и не зависящих от воли инициатора, обстоятельств.

    Как проходит альтернативная сделка купли продажи

    2. Вася, Артём и Галина составляют дополнительные соглашения к договорам аренды хранилищ. В соглашениях указывается: когда и на какой срок Галине будет открыт доступ к обеим ячейкам при условии предоставления с её стороны банку зарегистрированных договоров купли-продажи на её квартиру и копию договора на квартиру Артёма.

    Рекомендуем прочесть:  Карта земель сельхозназначения росреестра

    Альтернативные сделки с квартирой

    Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

    Как работают альтернативные сделки купли-продажи квартиры

  • Одновременно заключается договор аванса или задатка с продавцом выбранной квартиры, в соглашении указывается тот же срок оформления сделки в органах гос.

    регистрации;

  • Происходит сбор всех необходимых документов по обеим сделкам.

    После того, как документы собраны, назначается день предстоящей сделки и готовятся договоры купли-продажи;

  • В назначенный день всем участникам сделок желательно собраться одновременно во избежание непредвиденных срывов.

    Подписываются оба договора купли-продажи, передаются деньги по цепочке (наличными либо путем закладывания в банковскую ячейку);

  • Договоры купли-продажи вместе с необходимыми документами передаются в органы гос. регистрации.
  • Альтернативная продажа

    Альтернативная продажа квартиры — что это? Обычно продавцы стараются продать недвижимость дорого и купить подешевле.

    Причем владелец найденной недвижимости, возможно, тоже хочет приобрести что либо взамен на таких же условиях.

    Цепочка из продавцов-покупателей удлиняется до тех пор, пока не закончится на продавце, не собирающемся сразу после продажи выступить в роли покупателя.

    Особенности альтернативной сделки купли-продажи квартиры

    Примерную стоимость недвижимости можно понять, исходя из указанных цен по предложениям на рынке в данный момент времени на аналогичные по характеристикам объекты. Для получения точной и верной цифры проводят оценку объекта с выдачей заключения специалиста.

    Жилищный Консультант

    Недостаток длинных «цепочек» состоит в том, что чем больше участников, тем выше риск провала соглашения. При исключении хотя бы одного участника, вся «цепочка» рушится. Альтернативные сделки свыше четырех участников встречаются крайне редко и возникают, как правило, при обмене или купле-продаже трех и четырехкомнатных квартир.

    Источник: https://russianjurist.ru/nasledstvo/alternativnaya-sdelka-kvartira-poryadok-dejstvij

    russian-law.ru

    При этом деньги как бы перескочили от основного покупателя к продавцам «однушек».Для успешного проведения цепочки альтернативных сделок необходимо проделать большую работу по урегулированию всех спорных вопросов между сторонами.

    Ведь отказ хотя бы одного из участников разорвет цепь, и сделка не состоится. Плюсы и минусы альтернативной сделки Использование при изменении жилищных условий альтернативных сделок имеет как свои преимущества, так и недостатки.

    К несомненному плюсу стоит отнести саму возможность поменять жилье в условиях низкой покупательной способности населения и спада рынка жилья. Использование цепочки сделок позволяет даже выбрать подходящее жилье, а не довольствоваться предложенным.

    Кроме того, упрощается процесс регистрации недвижимости, приобретенной таким образом.

    Внимание

    Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки. Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его. Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.

    Источник: http://natalibijou.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-poryadok-deystviy/

    Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски

    Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья

    » Купля-продажа квартиры » Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

    254 просмотров

    Далеко не всегда сделка по покупке-продаже квартиры является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

    Что такое при покупке квартиры альтернатива

    Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок.

    Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

    Пример: Продавец хочет реализовать свое жилье. Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки.

    В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя.

    В такой ситуации, первая продажа становится невозможной без второй и в первом договоре может быть выставлено отлагательное условие о том, что покупатель будет перечислять деньги только после того, как будет логично закрыт второй договор купли-продажи.

    Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

    Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

    Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

    Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

    Скачать образец альтернативного договора купли-продажи квартиры

    Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

    Порядок купли-продажи

    О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

    Пример: Одно дело, когда в сделке участвуют три человека, которые просто хотят купить-продать жилье. Но все усложняется, если сторон больше, часть из них хочет не просто продать, а, например, передать в дар, другие получают квартиру по наследству, третьи оформляют ипотечный кредит, а четвертые просто хотят базовый договор по продаже своего жилья.

    Порядок действий

    Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

    • Провести оценку недвижимости.
    • Найти подходящих покупателей-продавцов.
    • Проверить сделку с юридической точки зрения.
    • Предварительный договор купли-продажи.
    • Основной договор.
    • Заверение и регистрация договора.
    • Регистрация права собственности.
    • Подписание акта приема-передачи.
    • Расчеты со сторонами сделки.

    Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

    Оценка жилья

    Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам).

    В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

    Поиск покупателей и продавцов

    В данном случае можно воспользоваться услугами риэлторов (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура.

    АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная.

    В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

    Проверка сделки

    На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье.

     Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка».

    Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

    Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

    После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке.

    Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье.

    Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

    Заверение и регистрация договора

    Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

    Регистрация права собственности и акты приема-передачи

    Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

    Документы

    Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

    • Паспорта сторон.
    • Выписки из ЕГРН.
    • Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
    • Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

    Расходы и сроки

    Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

    • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
    • Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
    • Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
    • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

    Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

    Порядок расчетов

    Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек.

    Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств.

    В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

    Нужно учитывать, что аренда ячейки – это тоже платная услуга. Конкретные расценки зависят от региона, но в целом, редко превышают 200 рублей в сутки.

    Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

    Возможный рискВозникающая проблема
    Действия сторон не согласованы друг с другомВ основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
    Затягивание сроковЛюбое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
    Не проведенная регистрацияКонтролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
    Отказ от сделкиЛюбая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

    Альтернативные сделки по покупке-продаже недвижимости полны непредсказуемости и проблем. Далеко не все из них можно предусмотреть или предвидеть заранее. Избежать большей части спорных ситуаций и рисков можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты укажут на наиболее важные моменты, достойные внимания и немедленной реакции. Они же могут выступать в качестве представителей клиента, как это было сказано в начале статьи, тем самым значительно облегчить процедуру и свести проблемы к минимуму.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Источник: https://ros-nasledstvo.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-poryadok-dejstvij/

    Альтернативная продажа квартиры – что это

    Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья
    Многие хотят переехать в большую квартиру или просто в другой район, город, дом. Но не у всех есть деньги на то, чтобы сначала купить новое жилье, а потом спокойно продать старое. Если вы оказались в такой же ситуации, вам поможет альтернативная сделка.

    В статье расскажем, что значит альтернативная продажа квартиры, какие риски есть в ней и что делать, чтобы избежать проблем.

    Альтернативная сделка — это сделка, при которой продавец направляет вырученные от продажи жилья деньги на приобретение новой недвижимости.

    Оба договора купли-продажи регистрируются одновременно, а передача денег в большинстве случаев происходит через банковский расчетный счет или банковскую ячейку.

    Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет сразу переехать в новое жилье, а не жить в съемных квартирах в поисках подходящей.

    В альтернативной продаже участвуют сразу три стороны:

    Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5cb9a292a75e8a00b3ba1d2a

    Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

    Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья

    По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

    В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.

    Что такое альтернативная сделка

    Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

    Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире.

    Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию.

    Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

    На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

    Сбор цепочки

    Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру.

    Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке.

    Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

    Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

    Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

    Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

    Подписание договоров

    Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

    Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

    • Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
    • Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

    Передача денег

    Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

    Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

    Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция».

    В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности.

    Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

    Регистрация сделок

    Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

    После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

    Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст.

    157 ГК РФ и при юридических проблемах с одной из квартир приостанавливал регистрацию перехода права на всю недвижимость в цепочке. Сейчас в столице регистрация происходит по округам.

    Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

    Налоги при альтернативных сделках

    Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

    1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
    2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

    Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

    Риски при альтернативной сделке купли-продажи

    Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр.

    В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания.

    Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

    • способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
    • банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
    • участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
    • участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

    Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи.

    Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

    Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

    • Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
    • Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.

    Пример. Андрей хочет купить трехкомнатную квартиру. Он нашел продавца Виктора, который взамен намерен приобрести две однушки. Одну из двух квартир Виктор нашел.

    Эта недвижимость – тоже часть альтернативной сделки, потому что ее продавец Вероника сама ищет новое жилье и съехать не может. Вторую квартиру Виктор еще ищет.

    Из-за сложной схемы Андрей прождет полгода, а потом выйдет из сделки.

    Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке.

    В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам.

    Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье «Риски при покупке квартиры на вторичном рынке».

    Какие документы нужны для оформления купли-продажи

    Обязательные документы

    1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
    2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
    3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
    4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
    5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
    6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

    Желательно, но не обязательно

    • Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
    • Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
    • Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
    • Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

    Рекомендации по безопасному проведению сделки

    Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

    • Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
    • Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

    Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

    Источник: https://safe-estate.ru/chto-nado-znat-o-sdelke-alternativnoj-kupli-prodazhi-kvartiry/

    Эксперт права
    Добавить комментарий