Покупка квартиры: возможные риски и как от них уберечься?

Покупка квартиры: возможные риски и как от них уберечься?

Покупка квартиры: возможные риски и как от них уберечься?

Современный рынок недвижимости представляет собой оборот достаточно большого количества жилой и нежилой площади, каждая из которой имеет немаленькую стоимость.

Виды рисков на рынке недвижимости

В сфере рынка недвижимости, как ни в одной другой, встречается максимальное количество рисков потерять все – и деньги, и жилье.

Самыми распространенными среди всех рисков являются:

  • юридически «грязная» квартира, у которой весьма спорная история;
  • банкротство фирмы, возводящей новостройку, либо иные варианты ущерба участникам долевого строительства, в результате причинения которого они могут потерять свои средства и имущество;
  • невозможность проверить качество жилья как с физической, так и с юридической точки зрения (в квартире сделан качественный ремонт, хотя дом может быть признан аварийным, но на первый взгляд это незаметно, произведена серьезная перепланировка квартиры с изменением несущих конструкций, что может привести к обрушению либо конкретного жилого помещения, либо здания в целом);
  • продажа квартиры с обременением или нахождением ее в залоге у банка (прописанные люди, в первую очередь, несовершеннолетние, приходящиеся близкими родственниками продавцу, квартира, приобретенная в ипотеку, переданная в качестве залога банку из-за невозможности уплачивать кредит своевременно);
  • мошеннические действия продавца, который нацелен получить денежные средства, не расставаясь со своей жилплощадью и т.д.

Данный перечень рисков не является исчерпывающим, так как с каждым новым витком развития рынка недвижимости увеличивается и их количество.

Как избежать рисков при покупке жилья в новостройке?

Максимальное количество «проблемных» сделок по приобретению недвижимости характерно для строящегося жилья.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Связано это, как правило, либо с неполным оформлением застройщиком документов на жилье, либо с отсутствием у него полноценной аккредитации в нескольких банках.

Кроме того, если у застройщика отсутствует система страхования рисков участников долевого строительства и, соответственно, какое-либо обеспечение рисков на случай возникновения проблем в строительстве.

Однако, если правильно подготовиться к сделке, можно избежать рисков при покупке жилья и в случае с новостройками. Для этого потенциальному покупателю необходимо предпринять следующие шаги:

  • проверить проектную документацию на возводимый дом не только на сайте компании-застройщика, но также и при личном визите в офис для первичного знакомства с имеющимся жильем и тем, в какой стадии строительства оно находится;
  • изучить, прошли ли подробное и полное оформление все документы на землю, которые имеются у застройщика, а также изучить (в том числе, с помощью обращения к кадастровой карте Росреестра), в какой форме владения находится конкретный земельный участок (на сайте Росреестра можно получить такую информацию при обращении к кадастровой карте путем указания конкретного адреса расположения строящегося дома);
  • узнать не только в офисе компании-застройщика, но и в крупных банках, имеет ли застройщик у них аккредитацию на случай приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования.

Нередко приобретение жилья в новостройке может осуществляться путем заключения договора долевого участия в строительстве или договора участия в жилищном строительном кооперативе.

И в одном, и в другом случаях данные договоры выступают в качестве гарантии того, что квартира будет передана собственнику после сдачи дома.

Однако и тот, и другой договоры являются очень рискованными из-за того, что они заключаются до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Договор сделки

Договор долевого участия предусматривает внесение потенциальным собственником средств на счет застройщика по цене, установленной из расчета за один квадратный метр возводимого жилья.

Он является более удобным для потенциального собственника, так как предусматривает возможность страхования рисков покупателя в случае банкротства застройщика или невозможности им выполнить свои обязательства в установленные договором сроки (например, по причине того, что построенный и готовый к сдаче дом отказывается принимать городская комиссия по жилищному фонду из-за невыполнения застройщиком работ по благоустройству придомовой территории).

Если речь идет о договоре участия в жилищном строительном кооперативе, то здесь необходимо понимать, что никакого страхования рисков он не предусматривает, так как участники такого кооператива самостоятельно вносят средства на общий счет и своими силами ищут организации, которые возведут им дом по их проекту.

Здесь в качестве страхования можно рассматривать только взаимную ответственность участников кооператива и заключение юридически грамотно составленного договора с подрядными организациями.

Кроме того, наиболее удобным вариантом приобретения квартиры в новостройке будет использование помощи специалиста, так как придется проверять большое количество документов именно на их юридическую чистоту.

Риски при покупке вторички

Приобретение жилья на вторичном рынке представляет собой менее рискованные операции, нежели при приобретении квартиры в новостройке по причине того, что можно избежать самого серьезного риска – банкротства застройщика.

Однако на вторичном рынке гораздо больше схем для мошеннических действий.

Самыми распространенными схемами являются:

  • продажа квартиры сразу нескольким покупателям;
  • продажа с использованием поддельных документов;
  • затягивание продавцом процедуры выписки после переоформления права собственности на жилплощадь
  • реализация жилья с имеющимися на нем обременениями (нахождение в залоге, прописанные лица и т.д.)
  • имущественные претензии третьих лиц на реализуемую квартиру;
  • продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой;
  • наличие в квартире долгов по коммунальным платежам;
  • продажа квартиры по заниженной стоимости по документам (в договоре указывается сумма ниже, чем покупатель передал фактически).

Если первые два риска являются откровенно мошенническими, то остальные могут варианты недобросовестного поведения продавца могут быть связаны с тем, что он не хочет терять выгодного клиента, которого наличие долгов по коммунальным платежам или выполненной, но неузаконенной перепланировки может отпугнуть.

Вариант с затягиванием процедуры выписки из жилья может быть мошенническим (если продавец попытается через суд аннулировать сделку и расторгнуть договор, добившись возврата денег по частям), либо от действительной невозможности встать на регистрационный учет еще где-либо.

Продажа квартиры нескольким покупателям

Что касается продажи квартиры сразу нескольким покупателям, то данная схема работает чаще всего в отношении тех квадратных метров, которые сложно проверить по каким-то причинам (например, в силу удаленного нахождения от регистрирующих органов).

В этом случае, если становится известно о том, что процедура купли-продажи осуществляется сразу в отношении нескольких покупателей (при условии, что они не являются родственниками), необходимо обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве и, если удастся, постараться первым оформить переход права собственности. Только в этом случае сделка будет считаться действительной.

В случае судебного разбирательства по существу сделки право собственности будет признано за тем, кто оформил его первым.

Если оформления еще не произошло ни кем из покупателей, то суд останется на стороне того, кто первым заключил договор купли-продажи.

Продажа по фальшивым документам

Продажа жилья по поддельным документам чаще всего характерна для тех квартир, которые были сданы в аренду.

Здесь интересы «продавца» представляет незнакомое лицо, действующее от имени «продавца» по доверенности.

Доверительный документ представляется на суд покупателя, как правило, в виде копии, официально заверенной у нотариуса.

В редких случаях мошенники предоставляют оригинал доверенности, но здесь стоит говорить о преступном сговоре нескольких лиц, так как оригинал доверенности на реализацию жилья может оформить только нотариус.

Чтобы избежать потери и финансовых средств, и жилья при такой сделке, необходимо потребовать предоставить правоустанавливающие документы на жилье, а также выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, в которых будет указан путь перехода права собственности на изучаемое жилье к продавцу (на основании договора дарения, купли-продажи и т.д.).

Квартира с обременениями

Продажа квартиры с обременениями всегда является достаточно рискованной операцией в силу того, что переход права собственности на такую жилплощадь Росреестр может просто не зарегистрировать.

Обременения бывают нескольких видов: нахождение в залоге у банка, регистрация в квартире несовершеннолетних, одним из собственников жилья является несовершеннолетнее лицо, квартира выступает предметом спора нескольких лиц и т.д.

Обезопасить себя от признания сделки недействительной покупатель может, только затребовав справку из органов опеки и попечительства о согласии их на реализацию такой квартиры (если речь идет о затрагивании интересов несовершеннолетнего).

Если речь идет о заложенной квартире, следует уточнить в банке, в отношении которого оформлен залог, знают ли они о совершаемой сделке (в случае, если банк уведомлен надлежащим образом, он может внести в договор купли-продажи некоторые свои условия, которые необходимо будет сообщить Росреестру при оформлении перехода права собственности).

Квартира с долгами

Наличие долгов по коммунальным платежам является риском только при оформлении перехода права собственности (в Росреестре потребуют справку об отсутствии задолженностей).

До момента переоформления права собственности потенциальный покупатель ничем не рискует, так как все долги должен оплатить тот собственник, у которого они возникли.

Для того, чтобы избежать каких-либо претензий со стороны управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций, покупатель в этом случае должен предоставить вместе с основным договором соглашение, заключенное с продавцом, о том, кто именно будет гасить имеющиеся долги.

Квартира с перепланировкой

Если существующее расположение комнат в квартире не устраивало предыдущего собственника, в помещении могла была осуществлена перепланировка. Продавец обязан сообщить покупателю об этом факте, а также дать информацию о том, была ли она узаконена или нет.

Самостоятельно покупатель об этом может узнать через технический паспорт на жилье (получен не ранее, чем за пять лет до момента совершения сделки). Кроме того, можно прибегнуть к услугам специальных строительных компаний, которые вынесут решение, была ли осуществлена перепланировка в данной квартире и является ли она законной.

Предмет спора

Если квартира выступает предметом спора третьих лиц, вызвано это может быть тем, что продавец не уведомил других собственников о своем желании реализовать имеющуюся у него жилплощадь, либо квартира является объектом судебного разбирательства.

Если в первом случае обезопасить себя можно, потребовав нотариально заверенные согласия всех лиц, которые могут претендовать на это жилье, на продажу квартиры, то во втором придется обратиться в судебные органы, чтобы по адресу или личным данным собственника выяснить, является ли данная жилплощадь объектом судебного разбирательства.

Уменьшение суммы налога с дохода

Если продавец хочет убавить сумму уплачиваемого в казну налога с прибыли за проданное жилье, он может попросить уменьшить стоимость квартиры в договоре. Кроме того, что покупатель должен понимать, что он участвует в совершении налогового преступления, он должен понимать, что такое уменьшение цены по документам может быть чревато серьезными последствиями.

В том случае, если в последующем сделка будет расторгнута, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в документах. Все, что было уплачено сверху, вернуть не удастся.

Рисков при приобретении квартиры достаточно много, независимо от того, приобретается она на первичном рынке или на вторичном.

Для того, чтобы обезопасить себя от потери средств и жилья необходимо, не стесняясь, требовать у продавца оригиналы всех тех документов, которые смогут подтвердить юридическую чистоту сделки.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/vozmozhnye-riski.html

Типовые риски при покупке квартиры

Покупка квартиры: возможные риски и как от них уберечься?

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена.

А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Что касается Продавца, то у него забота одна – как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке.

 Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует.

Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на первичном и на вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют: 

  • «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
  • Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
  • «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).
  • «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
  • Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
  • Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски.

Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.).

Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире).

 То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Как распознавать такого рода риски и как защищаться от них – последовательно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для покупки и продажи квартиры.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю.

Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем.

 Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный выбор компании-застройщика. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого компенсационного фонда застройщиков и специальных эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю.

Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат.

 И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный анализ документов для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для изучения личности и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Все это последовательно изложено в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskax-sdelok-s-kvartirami/tipovye-riski-v-sdelkax-s-kvartirami/

Покупка квартиры: возможные риски и как от них уберечься? | Практикующий юрист

Покупка квартиры: возможные риски и как от них уберечься?

Продавцы недвижимости далеко не всегда имеют на руках весь перечень документов, необходимых для продажи. Некоторым попросту не хочется лишний раз ходить по государственным учреждениям, где нужно брать справки. А некоторые умышленно не берут в органах документы, чтобы быстрее избавиться от квартиры. Чаще всего продавцы скрывают имя настоящего собственника.

Риски, связанные с соблюдением закона. Закон устанавливает довольно чёткие требования к оформлению сделки по купле-продаже недвижимости. Несоблюдение основных из них может повлечь недействительность сделки.

Все материалы данного сайта являются объектами авторского права (в том числе дизайн). Запрещается копирование, распространение (в том числе путем копирования на другие сайты и ресурсы в Интернете) или любое иное использование информации и объектов без предварительного согласия правообладателя.

Техника безопасности при покупке квартиры

Приобретение квартиры на вторичном рынке или у застройщика всегда сопровождается определенными рисками и неожиданностями в виде «подводных камней».

Их нельзя не учитывать, так как большая часть недобросовестных продавцов пользуются этими «лазейками», чтобы обмануть беспечного покупателя.

Знание рисков позволяет людям, желающим купить жилье, делать процесс покупки более спокойным и надежным.

И в одном, и в другом случаях данные договоры выступают в качестве гарантии того, что квартира будет передана собственнику после сдачи дома.

Цель семейного капитала – улучшение жизни семей с детьми. Поэтому, если интересы детей нарушает сделка, договор оспаривается. В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

Каждый человек мечтает о собственном жилье, но так как стоимость квартиры, даже однокомнатной, очень высока, то не все могут себе позволить это удовольствие, поэтому зачастую обращают внимание на квартиры, стоимость которых ниже за счет особых условий. Одним из вариантов покупки квартиры дешево является приобретение жилья, которое находится в ипотеке.

В сфере рынка недвижимости, как ни в одной другой, встречается максимальное количество рисков потерять все – и деньги, и жилье.

Отсутствие согласия одного или нескольких полномочных продавцов. Если квартира находится в совместной или долевой собственности, то необходимо согласие всех владельцев.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно снизить, если провести тщательную проверку документов, представленных продавцом.

Невнимательность к деталям при заключении договора часто приводит к печальным последствиям.

Основные риски при покупке квартиры

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Этот вопрос волнует всех покупателей, так как сегодня развелось множество мошенников. Кроме того, соблюдение правил законодательства является обязательным условием законности сделки.

По этой причине покупатели пытаются быть в курсе всех правовых и неправовых аспектов приобретаемой недвижимости, чтобы купить квартиру без риска.
Подводные камни при покупке квартиры возникают, если в доме прописаны дети, которым не исполнилось восемнадцать лет.

Без согласия специалистов органов опеки и попечительства отчуждение недвижимости производить нельзя.

Средняя задержка строительства составляет 1 год. Но почему повсеместно застройщики нарушают сроки передачи квартиры? Неужели нельзя указать срок строительства с запасом? Конечно можно, но застройщику не выгодно указывать реальные строки строительства.

По статистике более половины потенциальных покупателей не станут ждать квартиру со сроком передачи более 2 лет. Зачем терять их? Застройщик сообщает нереальные сроки и продажи идут на ура. Но это еще не все.

Срок завершения строительства влияет на цену и еще как! Чем ближе сроки передачи ключей, тем выше стоимость. Указывая заведомо неверную информацию о сроках завершения строительства, Застройщики получают выгоду от продажи недвижимости значительно дороже её реальной рыночной стоимости.

Связано это, как правило, либо с неполным оформлением застройщиком документов на жилье, либо с отсутствием у него полноценной аккредитации в нескольких банках.

15 рисков при покупке вторичного жилья

Под ипотекой подразумевают покупку квартиры через банк, с помощью заключения договора, согласно которому гражданин должен выплачивать на протяжении указанного срока определенную сумму, которая уменьшает ипотечную задолженность.

Когда сумма будет полностью погашена, квартира перейдет в собственность к покупателю.

Обращаем ваше внимание на то, что данный интернет-сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Конечно, покупатели, исследовавшие рынок продаваемых квартир, могут ожидать подвох, поэтому мошенники специально для недоверчивых граждан разработали свою схему обмана. Они находят подставных физических лиц, имеющих веские основания для быстрой продажи жилья.

Наивный покупатель верит им на слово, а в итоге получается, что квартира находится под арестом или вообще была заложена. В таком случае покупателю приходится собственноручно разбираться с арестом и платить остаток средств по кредиту.

Во-вторых, многим нужно побыстрей получить квартиру. И когда дом уже готов, застройщик дает ключи в обмен на подписание соглашения о переносе сроков.

Конечно, есть масса способов получить ключи и неустойку, но оставаясь один на один с застройщиком, люди, как правило, подписывают все что угодно на возможность быстрее получить ключи.

Список необходимой документации

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Сделка по продаже квартиры может пройти успешно, но при проверке может выясниться, что она проводилась без согласия несовершеннолетнего владельца. Для родителей это станет хорошим поводом для оспаривания договора суде.

Здесь сложно доказать свою правоту, так как покупатель сам виноват, что не попросил предъявить документ.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов.

Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.
Риски, связанные с мошенническими действиями.

В большинстве случаев за маской продавца, посредника, а чаще всего риелтора скрывается мошенник, который после получения денег от покупателя просто исчезнет. Излюбленным инструментом мошенников являются подложные документы.

Самый большой обман застройщиков наверное в том, что Застройщики не предупреждают, что вы вовсе можете не получить квартиру. Почему-то у многих дольщиков даже не возникает подобной мысли. Наверное, покупатели думают, что многочисленные ряды обманутых дольщиков просто совсем не грамотные люди.

Нет, ничего подобного ни у кого не было. Те, кто пополнили ряды обманутых, так же как и все прочие покупали квартиры по договору долевого участия, на момент покупки стройка велась и возможно застройщик уже сдал до этого не первый дом.

В рядах обманутых есть дольщики, которые покупали квартиры через ипотеку, с риелторами и даже с юристами. На мой взгляд в 214-ФЗ есть серьезная не доработка, в законе нет обязанности предупреждать дольщика о возможных рисках покупки квартиры в новостройке.

Стороны определяют условия будущей сделки в предварительном соглашении. В документе указывается, что покупатель вносит оплату по кредитному договору.

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

В-третьих, суды активно снижают законную неустойку. Если в вашу пользу должна быть начислена неустойка в 1 миллион рублей, на практике суд может ее снизить и вам дадут всего 100 000 руб.

Чем рискует покупатель недвижимости на вторичном рынке

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление.

Нередко приобретение жилья в новостройке может осуществляться путем заключения договора долевого участия в строительстве или договора участия в жилищном строительном кооперативе.
Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Незаконно осуществлённая приватизация. Основания приобретения недвижимости продавцом, в том числе соблюдение порядка приватизации публичной квартиры, являются обязательным условием законности сделки. Данный перечень рисков не является исчерпывающим, так как с каждым новым витком развития рынка недвижимости увеличивается и их количество.

Покупатель рискует своими деньгами. Если продавец или заинтересованные лица опротестуют сделку, права придется отставить в суде.

Плюсы зачастую настолько привлекательны, что многие не замечают очевидных минусов:

  • сложность оформления квартиры;
  • нахождение жилплощади в обременении;
  • регулярные выплаты без задолженностей;
  • постоянные проверки служащими банка состояния квартиры;
  • необходимость принять все пункты договора, которые банк сочтет нужными.

Источник: http://uk54.ru/konsultaciya-yurista/2758-pokupka-kvartiry-vozmozhnye-riski-i-kak-ot-nikh-uberechsya.html

Риски при покупке квартиры

Покупка квартиры: возможные риски и как от них уберечься?

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Этот вопрос волнует всех покупателей, так как сегодня развелось множество мошенников. Кроме того, соблюдение правил законодательства является обязательным условием законности сделки. По этой причине покупатели пытаются быть в курсе всех правовых и неправовых аспектов приобретаемой недвижимости, чтобы купить квартиру без риска.

Порядок заключения сделки

С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:

  1. Поиск квартиры. Для этого нужно связываться исключительно с надёжными риелторскими агентствами, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости. Мелкие конторы и частные лица зачастую оказываются мошенниками.
  2. Осмотр квартиры. На данном этапе необходимо обратить внимание на множество факторов помимо самого технического состояния квартиры. Нужно осмотреть состояние дома в целом, порядок в подъезде, поговорить с соседями.
  3. Проверка документов. При осмотре нужно потребовать от продавца техническую документацию на квартиру и сравнить соответствие фактического плана документированному. Нужно также запросить у продавца выписку из кадастра с историей квартиры.
  4. Проверка правомочия продавца. Очень часто переход прав на квартиру оформляется неправильно, так что вполне может оказаться так, что продавец не является легитимным собственником. Даже сами продавцы не всегда знают об этом. Данные сведения можно получить в кадастре или Росреестре.
  5. Переговоры. Необходимо провести предварительные переговоры с продавцом и обсудить условия заключения сделки. На данном этапе устанавливается размер и порядок внесения аванса, сроки фактической передачи квартиры.
  6. Заключение сделки. Сделка оформляется в письменной форме, желательно с заверением нотариуса. Закон позволяет сторонам сделки самостоятельно определять её условия. Но всё же лучше участие нотариуса или юриста при составлении.
  7. Регистрация. После заключения сделки её нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель становится правомочным собственником.

Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.

Но основными условиями любого договора по поводу продажи материальных ценностей являются:

  • сведения о сторонах;
  • сведения о предмете договора;
  • цена;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок и сроки исполнения договора;
  • порядок решения споров.

Подписывается соглашения самими сторонами либо лицами, уполномоченными ими на заключение сделки. Нотариальное заверение такой сделки имеет рекомендательный характер, позволяющий обезопасить её.

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Основные рекомендации специалистов, которые позволят обезопасить покупателя при авансировании, заключаются в следующем:

  1. Необходимо заключить специальное соглашение об авансировании, куда нужно включить условия, при которых сделка может быть отменена, а аванс возвращён покупателю. Особенно при покупке ипотечной квартиры нужно расписать всё подробно, потому что такие сделки часто срываются после передачи аванса в силу недобросовестности продавца.
  2. При заключении соглашения об авансировании нужно вписать в него условия о содержании квартиры в надлежащем состоянии, об обеспечении сохранности имущества в ней. Для подтверждения состояния квартиры, которое будет удовлетворительно для покупателя, нужно приложить к нему фотографии квартиры, имущества в нём и так далее.
  3. Факт передачи аванса подтверждается не соглашением, а распиской, которая составляется продавцом. Для пущей уверенности нужно обратиться в банк, который сможет гарантировать сохранность аванса.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования.

Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе.

Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Явные признаки опасности при покупке квартиры

Несмотря на все попытки продавцов скрыть те или иные обстоятельства, есть определённые признаки, которые должны настораживать покупателя. При их наличии нужно проявить дотошность и внимательно изучить все документы.

К таким признакам относятся следующие обстоятельства:

  • продажа посредством представителя;
  • участие в сделке организаций и иных юридических лиц;
  • приобретение квартиры продавцом на средства материнского капитала;
  • недееспособность продавца либо одного из собственников квартиры;
  • нахождение продавца в браке или в разводе;
  • наличие прав третьих лиц на квартиру, обременений, нахождение квартиры в залоге у банка;
  • неоформленная должным образом перепланировка;
  • долевое владение квартирой;
  • признание факта ветхости жилья, аварийности либо плохого состояния ремонта всего многоквартирного дома.

Особенно настороженно нужно отнестись к случаям, когда собственник квартиры является недееспособным лицом. В таких случаях продажа квартиры собственником не может быть осуществлена самостоятельно. Недееспособное лицо не имеет правовой способности заключать сделки.

Однако легитимность сделки не является самой большой бедой в таких случаях. Для осуществления сделки по поводу имущества недееспособного лица требуется разрешение органов опеки. То есть процесс будет протекать под надзором государства.

Государство берёт на себя обязанность по охране прав недееспособных граждан. Если же продажа будет осуществлена по незаконным схемам, то покупателя могут привлечь к ответственности за мошенничество.

Таким образом, при покупке квартиры у недееспособного лица покупатель рискует не только получить претензии от третьих лиц, что возможно при покупке квартиры в долевой собственности, но и быть привлечённым к ответу со стороны государства. А это уже не просто утеря денег или длительные судебные разбирательства.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/kak-obezopasit-sebya-kvartiry.html

Эксперт права
Добавить комментарий