Плюсы и минусы долевого строительства

Преимущества и недостатки федерального закона о долевом строительстве – ЮК

Плюсы и минусы долевого строительства

Двенадцать лет прошло с тех пор, как впервые был введен в действие федеральный закон, защищающий права дольщиков. За это время он не раз дорабатывался, с каждым годом ужесточая требования к застройщикам и повышая меру их ответственности перед гражданами. Сегодня уже можно подвести некоторые итоги.

Рассматривая плюсы и минусы 214 ФЗ, нужно признать, что закон реально работает, и долевое строительство перестало быть таким рискованным предприятием, как оно было еще несколько лет назад. Все большее число граждан без опасения быть обманутыми вступают в долевой проект.

Однако в законе все еще остаются слабые стороны и недоработки, которые открывают недобросовестным застройщикам лазейки для манипуляций.

Какие гарантии предоставляет дольщикам 214 ФЗ

В 2004 году, когда принимался 214 ФЗ, на рынке долевого строительства царила настоящая анархия.

Свои условия диктовал застройщик, который не подчинялся никаким законам и правилам, он же единолично принимал решение: как и в какие сроки построить объект, и построить ли его вообще, или просто исчезнуть с полученными деньгами.

В настоящий момент все по-другому, 214 ФЗ установил очень жесткие рамки для застройщика и четко определил границы дозволенного. Рассматривая плюсы и минусы долевого строительства, можно констатировать факт: дольщикам закон дал явные преимущества, и сегодня  не застройщики, а обычные граждане диктуют свои условия.

Основная и самая главная гарантия, которую дает закон гражданам, это то, что они ни при каких обстоятельствах не лишатся своих денег, вложенных в строительство дома.

Даже при самом плохом развитии событий, например, банкротстве строительной фирмы, они смогут либо вернуть вложенные средства, либо получить право собственности на недостроенный объект.

214 ФЗ защищает дольщиков от повторной продажи, оплаченной ими квартиры, другому лицу.

Это невозможно, поскольку договор ДДУ проходит обязательную госрегистрацию в органах Росреестра, где не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Какие преимущества имеют граждане при заключении ДДУ

Девелопер не имеет права принимать деньги от граждан до того момента, как договор не будет зарегистрирован. И это несомненные плюсы ДДУ, поскольку полностью исключается ситуация (очень распространенная ранее), когда средства привлекаются на этапе получения разрешения.

Теперь частный инвестор, перечисляя деньги застройщику, может быть полностью уверен, что у последнего есть вся необходимая документация для строительства. Кроме того, все документы застройщика граждане теперь могут проверить самостоятельно на его официальном сайте.

С 2017 года закон обязывает девелопера включать в договор полное описание объекта: план квартиры, точное нахождение на этаже, используемые материалы и т.д. Это дает гарантию, что застройщик не сможет без согласования с участником поменять стройматериалы на худшие по качеству или изменить планировку помещения. Инвестор получит именно такую квартиру, как описано в ДДУ.

Если жилье будет построено с нарушениями качества, у дольщика есть все основания применить к строителям санкции: потребовать исправления дефектов, взыскать неустойку, а в крайнем случае расторгнуть договор.

Ранее нередко случались ситуации, когда застройщик самостоятельно изменял  площадь квартиры. Дольщик или не досчитывался положенных квадратных метров, или наоборот их было слишком много, и ему приходилось доплачивать за лишнюю квадратуру.

Разница между фактической и планируемой площадью могла достигать нескольких метров. Сегодня такое исключено, застройщик не может изменить квадратуру объекта более чем на 5 % от изначально запланированной в любую сторону.

Столкнувшись с подобным, участник вправе по своей инициативе расторгнуть ДДУ и взыскать с нарушителя неустойку.

Очень жесткие требования закон устанавливает в отношении сроков окончания строительства объекта. Застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести без согласования с участниками сроки передачи жилья, указанные в ДДУ.

За подобное нарушение строительная компания должна будет не только выплатить дольщику неустойку за просрочку сдачи дома, но также покрыть убытки, возникшие по ее вине.

Если строительство затянулось более чем на два месяца, граждане могут аннулировать договор через суд.

Какие требования федеральный закон предъявляет к застройщикам

214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту простых граждан, которым он обеспечивает благоприятные и безопасные условия участия в долевом строительстве. В отношении застройщиков закон наоборот постоянно ужесточает требования, однако минусы 214 ФЗ несет только недобросовестным строительным компаниям, которые постепенно уходят с рынка долевого строительства.

Благодаря поправкам к закону, которые вступили в действие в начале 2017 года,  исключена ситуация, когда деньги граждан на строительство дома собирает никому не известная фирма с уставным капиталом 10 тысяч рублей.

Сегодня   привлекать деньги могут только финансово устойчивые компании, имеющие свои средства. Минимальная сумма, необходимая для возведения 1.5 тыс. кв.м. жилья – 2.5 миллиона рублей. С увеличением объема строительства возрастает и сумма капитала, которая должна иметься в наличии у застройщика.

Максимальный размер – 1.5 млрд. руб. при общей площади объектов в 500 тыс. кв.м.

Помимо этого в 3 статье 214 ФЗ перечислено ряд требований, которым должен соответствовать застройщик, собирающий деньги граждан. Строительная фирма, нарушающая положения закона о привлечении денежных средств, может быть подвергнута уголовному наказанию.

В 2014 году закон ввел страхование ответственности застройщика. Перед тем как подписать договор с дольщиком, девелопер обязан заключить договор страхования или получить банковское поручительство.

При невыполнении застройщиком обязательств, закрепленных в ДДУ, участник может предъявить требования о выплате денег страховой компании или банку. С 2017 года организуется специальный компенсационный фонд, в который все строительные фирмы должны отчислять деньги (1 % с каждого ДДУ).

Средства фонда будут направляться на завершение строительства проблемных объектов.

Строительные компании сегодня обязаны раскрывать всю информацию о фирме (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы).

Все сведения должны находиться в открытом доступе на официальном сайте компании.

Кроме того, застройщик по первому требованию обязан предоставить гражданам для ознакомления всю документацию, касающуюся объекта строительства.

Слабые стороны федерального закона

Введение в действие 214 ФЗ дало толчок новому развитию рынка долевого строительства.

Закон избавил граждан от большинства рисков и позволил многим из них купить с минимальными затратами благоустроенные квартиры в новостройках.

Но несмотря на многочисленные положительные моменты, в законе еще есть некоторые недоработки и слабые стороны. Минусы договора долевого участия хоть и немногочисленны, но все-таки они присутствуют.

  1. Не разработан типовой договор, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые напрямую не противоречат законодательству, но ущемляют права граждан.
  2. Не в полной мере защищены дольщики при банкротстве строительной компании. Требования участников включаются только в третью очередь кредиторов, что затрудняет возврат средств граждан.
  3. Дольщик не может отказаться от исполнения договора без веских на то оснований, перечисленных в 9 статье 214 ФЗ. В этом случае расторжение возможно только по соглашению сторон.
  4. Просрочка оплаты более чем на два месяца грозит участнику штрафными санкциями.

Подводя итоги, можно уверенно сказать, что 214 ФЗ в полной мере выполняет свою основную задачу – защиту простых граждан, которые стали без опасений вкладывать средства в долевое строительство. Если у вас возникли проблемы с застройщиком, вам их помогут решить юристы Общества защиты прав дольщиков. Свяжитесь с нами по координатам на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/dolevoe-stroitelstvo-plyusy-i-minusy-214-fz

Договор долевого участия: плюсы и минусы, расторжение и взыскание неустойки

Плюсы и минусы долевого строительства

Договор долевого участия (ДДУ) надежно защищает граждан, которые хотят обзавестись собственным жильем в новостройке. Но и он не является идеальным для безопасности дольщиков, имеет свои плюсы и минусы. Что касается возврата неустойки, в этом случае особенно рекомендуется профессиональная юридическая помощь.

Плюсы и минусы ДДУ

Договор долевого участия имеет ряд неоспоримых плюсов, а именно:

  1. Стоимость квартир по ДДУ, как правило, ниже, чем квартир в уже построенных домах.
  2. Вы въезжаете в совершенно новую квартиру, где до Вас никто не жил.
  3. Договор регистрируется в росреестре, в нем прописывается срок окончания строительства. Исключается повторная продажа вашей квартиры, так как договор уже зарегистрирован.
  4. В случае просрочки, Вы имеете право получить неустойку с застройщика, размер которой, как правило, исчисляется в сотнях тысяч рублей.

Если заключен договор долевой, строительство должно выполняться в строго оговоренные сроки. Если это условие нарушается, законодатель предусмотрел систему штрафов для компании-застройщика. Кроме того, такой вид соглашения исключает возможность менять в одностороннем порядке оговоренные при подписании суммы.

К отрицательным сторонам ДДУ можно отнести:

  1. Может возникнуть просрочка строительства. Иногда просрочка составляет 1-2 месяца, а иногда несколько лет.
  2. Невозможно вернуть вложенные средства, если застройщик прошел процедуру банкротства.
  3. При нарушении условий соглашении и возврате денег, вложенных ранее в строительство, их оказывается недостаточно для покупки аналогичного жилья. Со временем жилье дорожает, а деньги обесцениваются.
  4. Застройщик имеет право в одностороннем порядке изменить проектную декларацию.

Важно знать! ДДУ оформляется не на готовый объект недвижимости, а на объект будущего строительства, включая и обещанную инфраструктуру. Впоследствии застройщик меняет проектную декларацию, как правило, ухудшая первоначальные условия.

На что обратить внимание при заключении ДДУ?

При всех положительных моментах, которые содержит договор долевого участия в строительстве, необходимо знать, что при его заключении многие дольщики были обмануты. То есть, заключение ДДУ не является самодостаточным условием, выполнение которого снимает все риски. Необходимо обращать внимание и на другие факторы, а именно:

  1. Степень готовности постройки
  2. Наличие аккредитации в банковских учреждениях.
  3. Репутация застройщика.
  4. Привлекательность объекта недвижимости с инвестиционной точки зрения.
  5. Наличия пакета документов для юридической проверки новостройки.

Обязательно проверяйте наличие долгов застройщика на сайте судебных приставов, а также наличие судебных дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции!

О том, как проверить застройщика на платежеспособность, читайте в этой статье.

Чем больше банков аккредитуют застройщика, тем выше степень доверия к нему и его надежность. Отсутствие такой аккредитации или если числится лишь один малоизвестный банк, является серьезным поводом для перепроверки.

При проверке репутации необходимо обращать внимание:

  1. На количество уже сданных в эксплуатацию объектов.
  2. Стоит ли за застройщиком какая-то известная и надежная строительная компания.
  3. Кто является собственником юридического лица.

Инвестиционная привлекательность объекта строительства является субъективным параметром.

Обращать внимание следует на район, где возводится дом, близлежащие строения, наличие поблизости парковой зоны, школ, детских садов, хороших дорог.

Все это прибавляет уверенности, что строительство дома закончится в сроки. В противном случае может оказаться, что проект является очередным долгостроем, покупатели неохотно вкладывают в него деньги.

Наконец, немаловажен и макроэкономический фактор. Кризисные явления негативно сказываются на строительстве, недвижимость покупается хуже, цены на нее падают, строительные работы приостанавливаются на неопределенные сроки.

Расторжение ДДУ

Закон от 30 декабря 2014 года №214 ФЗ предусматривает основания, позволяющие дольщику отказаться от объекта строительства. Например, он может это сделать в одностороннем порядке в таких случаях:

  1. Сдача объекта недвижимости просрочена на 2 месяца и более.
  2. Выявлены существенные недостатки жилья, которые не позволяют использовать его по назначению, застройщику был предоставлен срок для исправления, но он в него не вложился.
  3. Строительные работы изначально проводились с нарушениями принятых стандартов и условий ДДУ.
  4. Прекратилось поручительство, используемое застройщиком в качестве обеспечения своих обязательств перед дольщиками, и его не удалось возобновить в течение 15 дней.

В других случаях дольщику придется обращаться в суд для расторжения ДДУ, если у него есть такие основания:

  1. Строительные работы прекращены, становится очевидно, что в указанные в договоре сроки застройщик не вложится.
  2. В проектную документацию внесены существенные изменения.
  3. В здании изменилось предназначение общего имущества.

Во всех этих ситуациях только суд принимает окончательное решение о прекращении у дольщика обязательств по договору.

Все внесенные по договору долевого участия деньги выплачиваются застройщиком в течение 20 дней после того, как договор долевого участия разорван. Законодатель учитывает и тот факт, что деньги использовались для получения коммерческой выгоды.

Поэтому на эту сумму, которая возвращается дольщику, насчитываются проценты в размере от одной до двух трехсотых ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Подробнее про расторжение договора долевого участия читайте в этой статье.

Взыскание неустойки по ДДУ

Неустойка по договору долевого участия взыскивается, если нарушены сроки передачи жилья в пользование дольщика. Обычно сроки сдачи сдвигаются на полгода-год. Если стоимость квартиры составляет 4 млн рублей, неустойка ДДУ составляет около 80 тыс. рублей за каждый месяц просрочки.

Почему нужна помощь профессионалов?

Каким бы гладким ни выглядел процесс на бумаге, есть ли основание для расторжения договора в одностороннем порядке или придется обращаться в суд, застройщик будет активно отстаивать свою позицию. К этому необходимо быть готовым, когда рассматривается неустойка ДДУ, взыскание вложенных средств и так далее.

Дольщику сложно самостоятельно проводить взыскание с застройщика неустойки по следующим причинам:

  1. Недостаточно знаний в сфере права, нет навыков отстаивания своей позиции в суде.
  2. Отсутствие умения грамотно вести претензионную работу.
  3. Судьи нередко занижают размер неустойки.

Юридическая компания «Бархатов и партнеры» предлагает эффективную помощь в спорах с застройщиками. Пять причин, по которым необходимо обращаться к нашим юристам:

  1. Мы специализируемся только на спорах с застройщиками, совершенствуем свои навыки исключительно в этом направлении.
  2. В нашем активе свыше 700 выигранных споров.
  3. Нам удалось вернуть дольщикам свыше 200 млн рублей.
  4. Наши юристы владеют быстрыми механизмами исполнения судебного решения.
  5. Наконец, мы берем деньги с клиентов только после получения ими неустойки.

Мы учли пожелания наших клиентов, поэтому работаем по удобному для них графику. В юридическую компанию «Бархатов и партнеры» можно обращаться не только в будние дни и в дневное время, но и по вечерам, а также в выходные дни.

Звоните нам прямо сейчас! В спорах с застройщиками у вас будет надежная защита и мощные аргументы.

Подробнее про взыскание неустойки с застройщика можно прочитать в этой статье.

Источник: https://bandp.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya/

Плюсы и минусы долевого строительства

Плюсы и минусы долевого строительства

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

История возникновения

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости.

В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд.

Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

  1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
  2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
  3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
  4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html

Долевое строительство: плюсы и минусы для покупателя и застройщика | Правоведус

Плюсы и минусы долевого строительства

На сегодняшний день, покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, является наиболее актуальным способом приобрести собственное жилье.

Высокий спрос обусловлен для строительной компании возможностью привлечения мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей возможностью сократить расходы на приобретение объекта недвижимости на 30-50%.

Однако, стоит отметить, что Федеральный закон №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” имеет для всех участников долевого строительства, как преимущественные стороны, так и недостатки.

Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости

Принятие Федерального закона 214-ФЗ Правительством РФ сразу же внесло свои коррективы в деятельность строительных компаний, при этом, покупатели приобрели надежную правовую защиту для своих инвестиций. Для дольщиков плюсы договора долевого участия по 214-ФЗ очевидны:
1. Значительное снижение риска двойных продаж объектов недвижимости.

Данное преимущество обусловлено необходимостью регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки. Во-первых, Росреестр не может дважды зарегистрировать договор ДУ на один и тот же объект.

Во-вторых, договора по 214-ФЗ существенно снижают риски банковских организаций, которые выдают кредитные продукты для приобретения новостроек. В-третьих, закон долевого участия в строительстве обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

Кроме того, документы на оформление права собственности может подать сам дольщик без участия представителя застройщика (девелопера).

В качестве примера о двойной продаже квартиры, которую пресекает ФЗ-214 о долевом участии, рассмотрим следующую схему.

На начальной стадии строительства застройщик заключает договор долевого участия с подрядчиком или инвестором-дольщиком, условием для расчета за инвестиции является передача в собственное распоряжение последним квартир в готовом доме.

Далее возникает конфликт между застройщиком и партнерами и деловые отношения, оформленные договором, разрываются. Застройщик, в свою очередь, считает своим правом снова выставить на продажу объекты недвижимости, ранее переданные инвестору (подрядчику).

А покупатели, которые осуществили покупку квартиры по официальному договору купли-продажи, внезапно оказываются в ситуации, требующей отстаивания своих законных прав и интересов в судебном порядке.

2. Федеральный закон 214-ФЗ о долевом участии предусматривает жесткие требования к застройщику касаемо получения правоустанавливающей и проектной документации – строительство объекта не может быть начато без согласования в соответствующих организациях.

В данном случае, покупатель, несомненно, получает свое преимущество – готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений.
3.

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ о долевом участии в случае расторжения договора ДДУ по вине любой из сторон предусматривается возврат внесенных дольщиком средств в полном объеме. Вместе с тем, законом предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора.

В свою очередь, расторжение договора ДДУ в случае неисполнения дольщиком своих обязанностей по договору (например, не внесение своевременно оплаты), на основании закона является довольно сложным процессом. Соответственно, до момента расторжения договора долевого участия, квартира не может быть вновь выставлена на продажу.
4.

214-ФЗ дает определенные права дольщиков в долевом строительстве. Так, закон допускает просрочку платежей дольщиком до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. При этом, для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю объекта недвижимости может повлечь за собой штраф в довольном крупном размере.

Отметим, что ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта дольщику, оперируя это довольно расплывчато, как «плановый срок сдачи объекта». Такое условие вполне давало застройщику право переносить передачу ключей на любой срок, без оглядки на покупателя.

Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца ранее назначенного срока. Но при этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку.
5.

Федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта. В частности, это условие касается планировки или номера квартиры, разницы в площади между проектом и реальными квадратными метрами.

В случае изменения площади сданной квартиры в меньшую сторону покупатель вправе требовать от застройщика снижения стоимости объекта. Кроме того, застройщик не вправе самостоятельно изменить ранее оговоренную стоимость квадратного метра. Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, резком повышении стоимости строительных материалов, масштабном дефолте в стране и т.д.) девелопер вправе потребовать доплату с покупателя квартиры.
6. Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора долевого строительства со стороны дольщика, а также возможности взыскания со строительной компании компенсационных выплат:

  • не своевременная передача объекта долевого строительства;
  • прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости;
  • внесение застройщиком существенных изменений в проектную документацию объекта с изменениями размера квартиры покупателя;
  • изменение застройщиком назначения нежилых помещений, которые входят в состав объекта долевого строительства;
  • нарушение требований к качеству возведения строительного объекта;
  • в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с федеральным законодательством застройщик должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору долевого строительства, а также пени за использование денег в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расчет производится с момента передачи денег дольщиком застройщику.

Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика

  1. Закон не допускает внесение изменений в проектную декларацию по ходу строительства. Хотя в некоторых случаях, в целях недопущения перехода объекта в разряд долгостроев, определенные действия со стороны застройщика являются просто необходимым условием.
  2. Застройщик не вправе снижать стоимость квадратного метра, даже если действовать в интересах покупателя.

    В противном случае остальные дольщики вправе потребовать от строительной компании возврата переплаченных денег.

  3. Законом 214-ФЗ не предусмотрены четкие правила приема-передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

Несомненно, строительство объектов в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ является довольно сложным процессом для строительных компаний, поэтому крупные застройщики находят более простые решения, например, осуществляют строительство домов полностью за свой счет, не связывая себя договорами долевого участия, а уже потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, выставляют квартиры на продажу. Небольшие строительные организации, стараясь обойти жесткие требования закона, зачастую выбирают «серые схемы» для реализации своих проектов.

Скачать Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/dolevoe-stroitelstvo-plyusyi-i-minusyi/

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Особенностей при составлении соглашения довольно много. Для начала, такое соглашение должно включать в себя полный почтовый адрес. Если его нет, требуется провести проверку – есть ли временный адрес. Далее обязательно изучите дополнительное приложение к соглашению.

Рост цен будет ограничиваться платежеспособным спросом в условиях низких темпов экономического развития. Снижение ключевой ставки ЦБ РФ, будет иметь двойственное влияние на цены. С одной стороны, снижение ставок по кредитам выдаваемых застройщику, будет удешевлять строительство, а с другой будет способствовать некоторому увеличению спроса, за счет снижения ставок по ипотеке.

На практике так и было, чем раньше покупатель жилья вкладывался, тем дешевле обходилось будущее жилье. Все хорошо, если застройщик или девелопер выполнит все свои обязательства в срок, и с чистой совестью передаст ключи покупателю квартиры.

Но совесть не экономическая категория и в экономике не работает. В экономике работает мотивация. При некоммерческом механизме подразумевается контроль и принципы страхования со стороны ОВС (общество взаимного страхования).

Эта организация следует чётко установленным нормам, указанным в текущем законе об участии в долевом строительстве.

Долевое участие в строительстве: плюсы и минусы

Каждый из вышеперечисленных, дает дольщику гарантию возмещения средств той или иной организацией, в зависимости от вида договора.

В договоре долевого строительства должен быть указан срок строительства дома. Указанный срок должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства, определенному проектной документацией.

Возможно и оформление ипотеки. Для этого нужно предоставить в банк договор со строительной компанией, а также все необходимые документы для оформления ипотеки. Как правило, процентная ставка по договору ипотечного кредитования на долевое строительство ниже, чем на готовое жилье.

Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика

Если сами не разбираетесь (или боитесь, что что-то упустите) – Вам поможет квалифицированный адвокат по долевому строительству.

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования.

После регистрации в течение 3 рабочих дней застройщик высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора гражданину или вручает его ему лично под роспись.

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья.

Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене.

Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

Оказывается, очень даже неплохой способ, позволяющий сэкономить значительную сумму денежных средств. Суть сделки на долевое участие в строительстве в следующем. Имеются две стороны: застройщик, который строит новый дом, и дольщики, которые вкладывают или инвестируют свои денежные средства в строительство дома. Что имеет застройщик? Он строит дом на деньги дольщиков. Что имеют дольщики?

С приходом рыночных отношений появились различные варианты приобретения недвижимости в собственность, например, та же ипотека.

Одновременно проектная декларация должна быть размещена в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве. Также проектная декларация размещается на сайтах и информационных стендах исполкомов.

С приходом рыночных отношений появились различные варианты приобретения недвижимости в собственность, например, та же ипотека.

Заключенным он считается с даты такой регистрации. Гражданину лично регистрировать договор не требуется.

Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ).

Сейчас это рост на 10-20%. После введения проектного финансирования, возможности заработать на таком росте уже не будет. А с учетом того, что российские граждане рассматривают рынок недвижимости как одну из немногих возможностей инвестирования и сохранения сбережений, то лишение их этой возможности заставит искать альтернативные варианты.

Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное.

В нашей стране долевое финансирование почти двадцать лет является главным способом финансирования жилищного строительства и проблем с этим связанных тоже немало. По данным Минстроя, на 1 июля 2017 года в России насчитывалось более 46 тысяч обманутых дольщиков. Но есть и другие цифры — 122 тысячи. Разница почти в три раза, скорее всего, обусловлена тем, кого посчитали обманутыми.

Перед тем как воспользоваться схемой долевого участия, необходимо беспристрастно оценить положительные и отрицательные стороны этого механизма.

Дольщик вправе получить назад внесенные им денежные средства при расторжении договора по вине любой из сторон. А за ненадлежащее исполнение условий договора он может потребовать уплату неустойки.

Из минусов следует отметить временной фактор: новоселье приходится ждать несколько лет.

В среднем строительство длится от 1,5 до 3-х лет, а чаще всего затягивается еще на несколько месяцев от оговоренного срока.

Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде.

Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних).

Если заключен договор долевой, строительство должно выполняться в строго оговоренные сроки. Если это условие нарушается, законодатель предусмотрел систему штрафов для компании-застройщика. Кроме того, такой вид соглашения исключает возможность менять в одностороннем порядке оговоренные при подписании суммы.

В случае, банковского поручительства выплаты средств будут проводиться организацией (банком), взявшей на себя данную ответственность. При чём в категорию таких банков входят не все учреждения, а только подпадающие под законодательные нормы. А срок поручительства определен не меньше чем на два года.

Инвестиционная привлекательность объекта строительства является субъективным параметром. Обращать внимание следует на район, где возводится дом, близлежащие строения, наличие поблизости парковой зоны, школ, детских садов, хороших дорог. Все это прибавляет уверенности, что строительство дома закончится в сроки.

Долевое строительство квартиры

Не смотря на это, желающих участвовать в долевом строительстве с каждым годом становится все больше. Но все же перед принятием столь ответственного решения необходимо ознакомиться со всеми плюсами и минусами данной возможности.

Отметим еще один момент. Риск «нарваться» на недобросовестного застройщика гораздо ниже, чем на недобросовестную ЖСК.

Прежде чем заключать договор на долевое участие необходимо тщательным образом проверить строительную компанию, чтобы не нарваться на аферистов. Подробная инструкция как это сделать будет дана в следующей главе.

В противном случае вы можете остаться без денег и без квартиры.

В процессе строительства у стройфирм могут возникнуть непредвиденные проблемы различного характера, начиная со стихийных бедствий и заканчивая банкротством.

Основные отличия: в чем разница?

Обязательно проверяйте наличие долгов застройщика на сайте судебных приставов, а также наличие судебных дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции!

Важно помнить про то, что в дело идут приличные денежные суммы, и риск таких вложений крайне высок. Обязательно присмотритесь к тому, какое количество зданий уже отстроено данным застройщиком, возникали ли сложности при воплощении на практике прошлых проектов.

Риски здесь, само собой, существуют, но это совершенно не должно быть причиной исключения подобного шанса на покупку личного жилого помещения. И еще: так как в России на сегодняшний день не самое простое положение, данный способ приобретенья жилья считается наиболее оптимальным для сохранности собственных накоплений. Как раз недвижимость и считается безопасным и выгодным видом вложений.

Задать вопрос или написать письмо

Еще один риск, который может ожидать дольщиков. Вы планируете одно, а на деле можете получить совсем другое. Это особенно неприятно для тех, кто для приобретения жилого помещения в строящемся доме продал свою квартиру и на время стройки вынужден снимать жилье.

Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка.

Некоторые застройщики предлагают возможность непосредственного участия дольщика в составлении нетиповых проектов по квартирам в отдельности.

Таким образом, покупатель заранее может определить планировку, выбрать этаж, высказать пожелания по поводу ориентации окон или даже зарезервировать приглянувшуюся квартиру.

Источник: https://myktm.ru/dogovornoe-pravo/6677-plyusy-i-minusy-dolevogo-stroitelstva.html

Эксперт права
Добавить комментарий