Особенности составления и расторжения предварительного договора при покупке земельного участка

Особенности составления и расторжения предварительного договора при покупке земельного участка | РусЮрист

Особенности составления и расторжения предварительного договора при покупке земельного участка

На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.

В случае изменения площади Объекта по итогам межевания, стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору.

Цена Объекта составляет ________ рублей. Общая цена за Объект выплачивается Покупателем на следующих условиях: сумма задатка оплачивается в соответствии с п.3.1 настоящего договора.

Составление предварительного договора купли-продажи земли

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Чтобы говорить о договоре (предварительном) более детально, для начала ознакомимся со ст. 429 ГК РФ. Согласно указанной норме права данный документ должен заключаться в той форме, которая предусмотрена российским законодательством для основного договора, а при отсутствии отдельного указания – в письменной форме.

Порядок составления соглашения о расторжении договора купли-продажи

Предмет сделки. Им, как уже отмечалось, выступает намерение заключить основной договор купли-продажи в будущем. При этом также необходимо указать, что будет объектом будущего договора, то есть подробно описать участок. Данное условие является существенным и обязательно должно присутствовать в документе.

Объект не оснащен элементами инженерной инфраструктуры: электрическими сетями, водоснабжением, газификацией, подъездными путями и элементами благоустройства.

В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении.

Как упоминалось ранее, предварительным договором предусматриваются условия, являющиеся существенными. Согласно ст. 554 ГК РФ договором купли-продажи земли, как предварительным, так и основным, должны предусматриваться условия о его предмете. В данной ситуации под предметом договора следует понимать данные о конкретном участке, его месте расположения, площади.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.

Если покупатель не успевает собрать к указанному сроку нужную сумму для расчета за покупку в полном объеме, то он должен уведомить об этом продавца в письменном виде и попросить перенести указанные сроки в договор е.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Теперь пришло время определиться с условиями, которые обязательно должны содержаться в предварительном договоре.

Законодательство не устанавливает конкретную форму соглашения, на основании которой должны заключаться все договора.

Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца. Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние.

Законодательство не устанавливает конкретную форму соглашения, на основании которой должны заключаться все договора.

Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца. Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние.

Стороны договорились, что стоимость вышеуказанного Земельного участка устанавливается в размере ____________ (__________________________________________) рублей.

Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.
Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Данилов Андрей Петрович, 22 ноября 1977 года рождения, место рождения: город Санкт-Петербург, проживающий (ая) по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Меловая, 24 кв. 20, паспорт серия 4565 №467587 выдан 13 сентября 2005 г. Пушкинским УВД г.

Санкт-Петербург, код подразделения 345-456, именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец» и Семендяев Алексей Борисович, 31 августа 1967 года рождения, место рождения: город Норильск, проживающий (ая) по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Солнечная, 45 кв. 19, паспорт серия 4565 № 764875 выдан 15 августа 2000 г. Пушкинским УВД г.

Санкт-Петербург, код подразделения 345-456, именуемый (ая) в дальнейшем «Покупатель» настоящим Соглашением договорились о нижеследующем:

  1. Настоящим договором Стороны обязуются в соответствии со ст. 429 ГК РФ в будущем заключить договор купли-продажи (основной договор). по которому Покупатель обязуется купить, а Продавец продать Покупателю, либо лицу указанному Покупателем, земельный участок, общая площадь 2000 кв. м. кадастровый №34:45:4559878:345 находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Элеваторная, 25.
  2. Договор купли-продажи будет заключен не позднее 15 апреля 2016 года включительно.
  3. Продавец обязуется продать земельный участок Покупателю по цене 1455000 (один миллион четыреста пятьдесят пять тысяч) рублей, которая является окончательной и изменению не подлежит.
  4. В качестве подтверждения своего намерения купить земельный участок Покупатель платит Продавцу, при подписании настоящего соглашения, в качестве ЗАДАТКА (в счет оплаты) денежную сумму в размере 455000 (четыреста пятьдесят пять тысяч) рублей. Оставшаяся сумма в размере 1000000 (одного миллиона) рублей должны быть уплачена Покупателем Продавцу при заключении основного договора купли-продажи названного имущества.
  5. Указанное имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: Свидетельства о государственной регистрации права от 10 августа 2001 года, серии ВН №8747363, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Санкт-Петербург.
  6. 7.Срок продажи земельного участка может быть изменен по взаимному согласованию сторон.
  7. В случае неисполнения п. 1,п. 2,п. 3 настоящего договора по вине Покупателя ЗАДАТОК остается у Продавца в полном объеме.
  8. В случае неисполнения п. 1,п. 2,п. 3 настоящего договора по вине Продавца он обязуется уплатить Покупателю двойную сумму ЗАДАТКА не позднее 25 апреля 2016 года.
  9. Договор составлен в 2-х экземплярах, по одному для каждой из сторон.
  10. Дополнительное условие: Стороны пришли к соглашению об обязанности урегулирования споров, возникающих при исполнении данного дополнительного соглашения, в досудебном порядке путем направления претензий. В случае не возможности разрешения спора в досудебном порядке, он подлежит направлению в суд.

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

В том случае, если в ближайшее время обременения будут сняты, в предварительном договоре можно закрепить намерение провести куплю-продажу после этого.

При этом наличие подробного описания этого участка является обязательным требованием для законности документа. Основной договор будет заключен Сторонами в течение ________ дней с момента оформления права собственности Продавца на земельный участок.

Я продавец. 6.08.2013 г. Между мной и покупателем заключен предварительный купли -продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом.

Однако предварительный договор купли-продажи земельного участка как раз и помогает, пусть и частично, но урегулировать взаимоотношения участников сделки, защитить их права и интересы.

Чтобы сделка с недвижимостью имела законные основания, ее проведение в обязательном порядке подтверждается договором купли-продажи.

Такой вариант, прежде всего, невыгоден продавцу, ведь ему придётся заново подыскивать покупателя, что приводит к потере времени. Чтобы обязать стороны к соблюдению условий, помогает предварительный договор купли-продажи.

Подготовить документы на Участок для сделки и обеспечить подписание Основного договора купли-продажи Участка с гр. ________________________ в срок, указанный в п.1.2 настоящего договора.

Для правильного расторжения договора купли продажи требуется составить отдельный документ, по итогу заключения которого отношения между сторонами прекращаются.

Далее указываются реквизиты документов, на основании которых этот земельный участок принадлежит данному продавцу.

При сделках с недвижимостью, стороны обычно используют устную договорённость. То есть покупатель изъявляет желание приобрести земельный участок, который предлагает продавец. Однако, если на стадии оформления документов к продаже, покупатель найдёт более выгодное предложение, он теряет интерес к сделке, полностью отказываясь от взятых обязательств.

Если речь идет о заключении предварительного договора юридическими лицами, вне зависимости от стоимости земельного участка, определенной сторонами, нельзя рассматривать совершение предварительного договора как крупную сделку.

Соответственно, не требуется получать одобрение. Покупатель в соответствии со ст.

551 ГК РФ приобретает право собственности на данный Земельный участок с момента государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности.

Требования к данному виду договора

По закону к покупателю нельзя предъявить претензии, так как письменной договоренности между сторонами нет. Следовательно, привлечь его к ответственности невозможно.

Покупка квартиры это серьёзная процедура, требующая от участников соглашения не только внимания и серьёзного подхода к сбору документов и перерегистрации недвижимости, но соблюдения условий договора купли-продажи. Не всегда всё проходит гладко и договор порой приходиться расторгать. Эта процедура не менее серьёзная, чем положительный исход соглашения и является одним из методов завершения сделки.

Процесс, результатом которого является заключение сделки купли-продажи земельного участка, выполняется, основываясь на предварительном соглашении и оценке имеющихся условий реализации земли.

Еще одно отличие между двумя этими видами соглашений состоит в том, когда именно они вступают в законную силу и начинают действовать.

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации.

Покупатель удовлетворен качественным состоянием покупаемого Земельного участка, которое установлено путем его осмотра на месте перед заключением настоящего Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

Проверка этих документов является важным этапом перед подписанием предварительного и основного договора.

Источник: http://joy-balloons.ru/arbitrazhnye-dela/6153-osobennosti-sostavleniya-i-rastorzheniya-predvaritelnogo-dogovora-pri-pokupke-zemelnogo-uchastka.html

Особенности составления и расторжения предварительного договора при покупке земельного участка

Особенности составления и расторжения предварительного договора при покупке земельного участка

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом или без является первичным документом, на базе которого составляется основное соглашение.

В нем содержится информация об участниках сделки, предмете и сроках подписания главного договора купли-продажи земли (о нюансах оформления и заключения договора купли-продажи земельного участка читайте тут, а из этой статьи вы узнаете об особенностях и отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами). Основные отличия обозначенных документов:

  1. Предмет. В первом случае предметом является намерение осуществить покупку-продажу объектов недвижимости, во втором – непосредственный объект сделки (дом и земельный участок).
  2. Срок вступления в силу. Предварительное соглашение начнет действовать с момента его подписания. Основной договор – после регистрации в Росреестре.
  3. Единственное правовое последствие первоначальной договоренности – возникновение обязательств заключения главной сделки.
  4. Оплата по предварительному договору напрямую невозможна, она допускается исключительно в счет будущих платежей (как авансовое перечисление или задаток).
  5. Первичный документ имеет временный характер в отличие от основного.
  6. Основной договор подлежит госрегистрации, первичный – нет.

Предварительный договор купли-продажи участка отличается от основного только самим предметом сделки. В основном таким предметом являются права собственности на участок и их передача. В предварительном – утверждение намерений купить и продать участок. Есть ряд дополнительных особенностей:

  • В предварительном договоре нужно указывать все основные данные участка – размер, адрес, целевое назначение и т.д. В ином случае такой договор не будет иметь юридической силы.
  • Если при подписании предварительного договора продавец ещё не собрал какие-то документы, это нужно указать в договоре, а также указать сроки, когда он должен будет предоставить недостающие документы.
  • Стороны сделки определяют срок действия предварительного ДКП. Но если они не прописали в самом документе конкретный срок, то он будет действителен в течение года.
  • Основной договор действует с момента его регистрации в Росреестре и до того, как новый владелец получит свидетельство о праве собственности.

Такие земли находятся вне территории населённых пунктов и по сделкам с ними есть ряд ограничений:

  • Можно поменять вид использования после покупки;
  • Нельзя покупать иностранцам и не имеющим гражданства.

Также сам процесс купли-продажи таких участков связан с некоторыми особенностями:

  • В предварительном документе должно быть описано состояние земли и возможность использовать её по прямому назначению;
  • Землю нужно выделить на местности и указать её точное расположение;
  • Необходим письменный отказ местной власти от покупки данной земли и разрешение на её продажу. Действует этот отказ в течение года.

Заключение сделки по приобретению и продаже земли зачастую основывается на предварительном договоре с задатком или без него. Заключать предшествующее соглашение рекомендуется только после того, как стороны ознакомятся со всеми бумагами, оценят финансовые затраты и возможные риски.

В предварительном соглашении оговариваются все основополагающие моменты будущей сделки, прописываются детали, определяется конкретная дата передачи средств и предмета купли-продажи.

Заключение предварительного соглашения подразумевает возникновение обязательств обеих сторон сделки. Если они будут нарушены продавцом или покупателем, виновная сторона будет привлечена к административной ответственности.

У предшествующего непосредственной сделки документа есть определенные преимущества.

  1. Предварительный документ обеспечивает юридическую защиту интересов лиц, задействованных в сделке. Своими личными подписями стороны подтверждают, что согласны с пунктами соглашения и обязуются их придерживаться.
  2. В предшествующем документе прописываются все основополагающие условия будущей сделки.
  3. Этот документ в обязательном порядке включает в себя перечень правоустанавливающих бумаг, описание предмета сделки, которая будет совершена, подтверждение отсутствия обременений в отношении участка, список прав и обязанностей сторон.

Предварительный договор может заключаться с указанием внесенного задатка или аванса (если таковой платеж был) или без него. В любом случае, эта бумага подтверждает серьезность намерений сторон и является гарантом выполнения взятых обязательств.

Вслучае, необходимостиразрывапредварительнойдоговоренности, важно, обратитьвниманиенаследующиенюансы:

  1. Еслипокупающаясторонанеимеетвозможностисобратьнеобходимыйразмерденежныхсредств, длярасчета, копределенномувремени, тоонадолжнапоставитьвизвестностьпродающуюсторонуписьмом. Атакжепопроситьпоменятьустановленныевременныерамки. Лучшимвариантомуведомитьвторогоучастникасделки, будетписьмосуведомлением. Внегообязательновложитьописьювложенныхдокументов.
  2. Естьвозможностьзабратьаванспорешениюсудебнойинстанции, нооченьчастосудвыноситрешениевернутьпокупающейсторонетучастьфинансов, котораябылапереданавкачествезадатка. Принудитьпродатьсвоюнедвижимостьипередатьправасобственностидругомулицусудебнаяорганизациянеимеетвозможности. Онможетлишьприсудитьвозмещениеущербапострадавшейстороне.
  3. Покупающаясторонавправезатребоватьвернутьденежныесредства, отданныеавансом. Но, наэтодолжнабытьвескаяпричина. Например, приоформлениипредварительногодокументапокупающаясторонанайдетнедостаткиилидругиезначительныедлясебяобстоятельства, которыезаставятеёпередуматьприобретатьданноенедвижимоеимущество.
  4. Когдаустнаядоговоренностьнедостигнута, товыходтолькоодин, податьисковоезаявлениевсудебнуюинстанцию.

Необоснованный отказ от выполнения условий должен повлечь компенсацию расходов, которые понесла другая сторона от разрыва сделки

Есликто—либоизучастниковсделки, безоснований, отказываетсяотисполнениясвоихобязательств, тоотказывающаясястороназаплатитдругойсторонепонесенныерасходы, возникшиевпроцессеразрывасделки.

Вситуации, отказаотпредстоящейсделки, попричинеокончаниявременидействиядокумента, выплачиватьничегонепридется. Договор, будетсчитатьсянедействительным, пообоюдномусоглашениюучастников. Исключениембудет, обращениевсуд.

Влюбомслучаевопрос, какрасторгнутьпредварительныйдоговоркуплипродажиквартиры, будетактуальнымвсегда. Длятого, чтобыизбежатьпроблем, связанныхсэтойактуальнойтемой, важно, определитьвдоговоревсенюансы, возникшиевовремяегосоставления.

Порядок расторжения

Задаток при покупке жилого дома – это определенная денежная сумма, передаваемая продавцу по условиям предварительного договора с целью обеспечения обязательств. Он вносится в счет будущих расчетов по основному соглашению (этот момент рекомендуется указывать в тексте документа).

Если имел место предварительный взнос, а сделка так и не состоялась, то последствия разнятся в зависимости от того, какая из сторон стала тому причиной:

  • по вине покупателя – задаток остается у продавца;
  • по вине продавца – взнос возвращается покупателю в двойном размере (согл. ст.381 ГК РФ).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Покупка-продажа земельного участка с заключением предварительного договора может осуществляться с выплатой задатка. Если деньги вносятся в счет оплаты будущей стоимости недвижимости, важно предусмотреть условия возврата в определенных ситуациях, а также получить подтверждение о передаче определенной суммы.

В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально.

При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.

Предварительное соглашение с задатком имеет небольшие отличия от обычного. В вводной части документа прописывается, что между сторонами заключается договор купли-продажи земли с задатком. В основных положениях должен содержаться пункт о размере предварительного взноса (прописью, в рублях), а также сроках его выплаты. Кроме того, необходимо обозначить порядок проведения расчетов.

Внимание: уместно указать в предварительном договоре, что денежные средства, внесенные в качестве задатка, будут направлены на оплату приобретенного земельного участка. Такой, казалось бы, очевидный нюанс, может предотвратить возникновение конфликтных ситуаций в будущем.

Нюансы

К составлению предварительного соглашения на куплю-продажу дома с земельным участком стоит отнестись серьезно, так как данный документ станет базой для составления основного договора. Это вдвойне важно, если участники сделки приняли решение о внесении задатка.

Дело в том, что задаток выступает неким гарантом обязательств, а, значит, если сделка не состоится, одна из сторон может понести материальные потери.

При заключении указанного договора особое внимание нужно обратить на наличие полного пакета документов у продавца на каждый объект недвижимости отдельно – на землю и на дом, проверить полномочия владельца на продажу имущества, убедиться в отсутствии обременений или других юридических проблем, вследствие которых сделка может не состояться.

Перед тем, как подписать предварительное соглашение, необходимо проверить наличие и правильность следующих бумаг:

  • выписки из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • кадастровой документации;
  • бумаг, подтверждающих проведение межевания (план, акт согласования границ);
  • правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, дарственной, свидетельства о вступлении в права наследования, свидетельства о приватизации и т.д.);
  • выписки из Росреестра об отсутствии обременений в отношении участка.

Предварительное соглашение заключается в простой письменной форме. Договор не нужно заверять нотариально или регистрировать в Росреестре, так как предварительным соглашением стороны только договариваются об отчуждении, но самого перехода прав не происходит.

Для чего стороны заключают предварительный договор купли-продажи участка? Продавец таким образом может выиграть время на урегулирование юридических вопросов. Например, если ему необходимо снять обременение с участка или оформить недостающие бумаги.

При оформлении предварительного соглашения необходимо конкретизировать предмет договоренностей. Касательно земельного участка требуется прописать почтовый адрес, указать размеры, обозначить назначение и вид разрешенного использования.

Также в обязательном порядке прописываются данные документов, подтверждающих наличие права собственности у продавца и легитимность его возникновения. Указать следует реквизиты этих бумаг.

Так как предварительный договор подразумевает заключение основного соглашения и проведение сделки по реализации участка в будущем, в нем требуется установить дату, когда купля-продажа произойдет. Срок исполнения взятых сторонами обязательств – это существенное условие предварительного договора. Если конкретная дата не будет установлена, то стороны обязаны совершить сделку в течение года.

В предшествующем документе также прописывается стоимость реализации участка, на которой сошлись стороны сделки. Эта цена не может быть изменена в дальнейшем.

Заключая предварительный договор, важно учитывать определенные нюансы. Стороны могут обеспечить исполнение обязательств, если установят размер неустойки за нарушение условий.

Конечно, никто не вправе принудить продавца передать участок какому-либо лицу. Чтобы обезопасить себя от того, что продавец «передумает», покупатель может выплатить ему задаток или авансовый платеж. Такая возможность предусмотрена гражданским законодательством.

Соглашение и передача задатка также не требуют нотариального заверения. Это своего рода гарантия сторон, что сделка действительно произойдет. При наличии задатка, если сделка срывается по вине продавца, он обязуется вернуть покупателю выплаченные средства в двукратном размере. Если отказывается покупатель – он теряет задаток.

Еще один важный нюанс – наличие на земельном наделе построек. Если строения не зарегистрированы должным образом, можно договориться между собой и не учитывать их в договоре. В противном случае, их придется или экстренно оформлять, или сносить.

Я продавец. 6.08.2013 г. Между мной и покупателем заключен предварительный купли -продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом.

Источник: https://impotencemeds.info/osobennosti-sostavleniya-rastorzheniya-predvaritelnogo-dogovora-pokupke-zemelnogo-uchastka/

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (далее – Основной договор), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре, а также форма (образец) Основного договора является Приложением №2 к настоящему Договору.

1.2. Основной договор будет заключен Сторонами не позднее рабочих дней после проведения землеустроительных работ по выделению земельного участка, являющегося предметом настоящего предварительного Договора и Основного договора и оформления права собственности на Продавца.

1.3. Земельный участок, являющийся предметом Основного договора (далее – Участок) общей площадью кв. м. будет выделен из земельного участка, имеющего кадастровый номер, площадью кв. м., категория земель: , адрес объекта: .

1.3.1. Участок, являющийся предметом настоящего Договора и Основного договоров, обозначен на плане, приведенном в Приложении №1 к настоящему предварительному Договору.

2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Участок, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в Основном договоре.

2.2. На момент заключения Основного договора, категория земель, на которых расположен Участок, – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование Участка – под дачное строительство.

2.3. Переход права собственности на Участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2.4. На момент заключения Основного договора Участок принадлежит Продавцу на праве собственности.

2.5. Стоимость Участка на момент подписания настоящего предварительного Договора составляет рублей (далее – Цена договора).

2.5.1. Стоимость Земельного участка определяется исходя из стоимости 1 сотки земли (100 кв.м. площади), которая составляет рублей.

2.6. С целью исполнения принятых на себя обязательств по настоящему Договору, Покупатель в срок до «»2018 г.

обязуется перечислить на расчетный счет Продавца сумму в размере рублей (далее по тексту – Обеспечительный платеж). В соответствии с п.1 ст.

329 ГК РФ Обеспечительный платеж является непоименованным в законе способом обеспечения исполнения обязательства, который Стороны предусмотрели для настоящего предварительного Договора.

2.7. Обеспечительный платеж, оплаченный по настоящему предварительному Договору, будет засчитан в счет стоимости приобретаемого Участка, подлежащей уплате по Основному договору купли-продажи земельного участка.

2.8. Продавец обязан передать Покупателю Участок в течение рабочих дней с момента подписания Основного договора. Передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому Сторонами передаточному акту.

2.9. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, оформляемой подписанием передаточного акта, и передачи надлежащим образом оформленных документов для государственной регистрации перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

2.10. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента поступления на расчетный счет Продавца Цены договора.

2.11.

Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора продаваемый Участок не будет обременен правами третьих лиц, третьи лица не будут иметь преимущественного права его покупки, его права на Участок не будут оспариваться, он не будет находиться под арестом, Продавцу ничего не известно о возможности изменения назначения его использования, о возможности его изъятия для государственных, муниципальных или публичных нужд.

2.12. Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора будут уплачены все налоги и обязательные платежи, начисленные до момента продажи.

2.13. Иные условия Основного договора согласованы Сторонами в Приложении №2 к настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. заключить в будущем Основной договор на условиях, согласованных Сторонами;

3.1.2. оплатить все расходы, связанные с фактическим и документарным установлением границ Участка, оформлением документов в земельных органах и с государственной регистрацией права собственности Продавца на Участок;

3.2. Продавец имеет право отказаться от исполнения настоящего договора с возвратом Покупателю суммы, предусмотренной п.2.6 настоящего предварительного Договора.

3.3. Покупатель обязуется:

3.3.1. заключить в будущем Основной договор на условиях, согласованных сторонами;

3.3.2. уплатить сумму, предусмотренную п.2.6 настоящего предварительного Договора.

3.4. Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего предварительного договора с уплатой штрафа в размере % от суммы, оплаченной по настоящему Договору.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, предусмотренного настоящим предварительным Договором, более дней после наступления срока, предусмотренного п.1.

2 настоящего предварительного Договора, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением.

Помимо убытков добросовестная Сторона вправе взыскать с уклоняющейся Стороны штраф в размере % от Цены договора.

4.2. Возмещение убытков не влияет на право каждой из Сторон в силу п.4 ст.445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего предварительного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.

5.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

6. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственность перед другой Стороной за невыполнение обязательств по настоящему предварительному договору, обусловленное форс-мажорными обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или избежать.

Указанные обстоятельства включают в себя объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, террористический акт, а также решения органов государственной власти и управления, препятствующие исполнению обязательств по настоящему предварительному договору.

6.2.

В случае сохранения Форс-мажорных обстоятельств в течение более чем дней, любая из Сторон имеет право либо приостановить действия настоящего предварительного договора до момента окончания действия форс-мажорных обстоятельств с соответствующей приостановкой платежей, причитающихся по настоящему предварительному договору, либо прекратить настоящий предварительный договор, известив об этом другую Сторону письменно не позднее, чем за дней.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий предварительный Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до момента подписания Сторонами Основного договора купли-продажи земельного участка.

7.2.

В случае, если по истечении месяцев с момента подписания настоящего Договора документы, подтверждающие право собственности Продавца на Участок не будут готовы в связи с согласованием с госорганами (Роснедвижимость, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, иные), Продавец имеет право в одностороннем порядке продлить срок выполнения принятых на себя по настоящему Договору соответствующих обязательств, предварительно уведомив об этом Покупателя.

7.3.

Стороны договорились, что если площадь Участка по результатам обмеров органов осуществляющих межевание, что найдет свое отражение в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности Продавца на земельный участок (далее по тексту – Фактическая площадь Участка) будет отличаться от ориентировочной площади Участка, указанной в п.1.3 настоящего Договора, то цена Участка при заключении Сторонами Основного договора корректируется по данным фактической площади Участка и указывается из расчета цены за одну сотку (100 кв.м.) по п.2.5.1 настоящего предварительного Договора.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка. По предварительному договору купли-продажи земельного участка стороны обязуются заключить в будущем основной договор.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные «пунктом 4 статьи 445» Гражданского Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.

Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие «государственный кадастровый учет». Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Город Москва, РФ
Второго сентября две тысячи _________________ года

Источник: https://arshinkrim.ru/v-2017-godu/osobennosti-sostavleniya-i-rastorzheniya-predvaritelnogo-dogovora/

Функции и роль

Предварительный договор купли-продажи земельного участка представляет собой документ, в котором стороны закрепляют намерение провести в будущем сделку по продаже этого объекта. Данное понятие закреплено в законодательстве, а именно в ст. 429 ГК РФ.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Он составляется в том случае, если у сторон нет возможности заключить стандартный договор в определенный момент времени.

Причин для этого может быть множество, например:

  • отсутствие у покупателя необходимой суммы денежных средств;
  • физическая неспособность одной из сторон провести сделку (тяжелое заболевание, длительная командировка, отъезд в другую страну);
  • отсутствие документов, необходимых для заключения сделки;
  • несоответствие участка требованиям, которые предъявляет покупатель.

К последнему пункту относятся ситуации, при которых на участке имеются какие-либо обременения: арест, залог, другие основания для заявления прав собственности со стороны третьих лиц.

В любом из этих случаев главной целью составления предварительного договора является закрепление в нем точных условий сделки, установленных на данный момент.

Чаще всего это касается одного конкретного условия — цены, что особенно выгодно для покупателя, ведь с течением времени стоимость недвижимости обычно возрастает.

При заключении предварительной сделки она фиксируется на одном уровне и не может быть изменена без согласия на это обеих сторон.

Отличия от обычного соглашения

В случае с обычным договором им выступает конкретный земельный участок, права собственности на который передаются. При этом наличие подробного описания этого участка является обязательным требованием для законности документа.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

В предварительном предметом является лишь намерение по его будущей передаче и приобретению. При этом у продавца могут отсутствовать некоторые необходимые для совершения сделки документы, что также соответствующим образом отображается в договоре.

Однако документ все равно должен содержать сведения о том земельном участке, который будет являться предметом основной сделки. В частности, также должен быть указан его адрес, кадастровый номер, площадь, вид разрешенного использования и т. п.

Еще одно отличие между двумя этими видами соглашений состоит в том, когда именно они вступают в законную силу и начинают действовать. В общих случаях это происходит после подписания документа сторонами и его официальной регистрации в Росреестре.

При предварительном проведении сделки стороны могут самостоятельно установить момент, с которого документ вступит в силу. Например, это может быть:

  • конкретная дата;
  • наступление определенного события (например, снятие обременения, оформление прав собственности и т. п.).

Структура и содержание

Так же как и в случае с обычным договором, для предварительного утвержденного бланка в законодательстве не установлено. Поэтому он составляется относительно произвольно, с обязательным внесением в него существенных условий. Примерная структура документа следующая:

  • Реквизиты сторон. Здесь указываются ФИО и паспортные данные продавца и покупателя, а также их даты рождения, адреса регистрации и контактные номера.
  • Предмет сделки. Им, как уже отмечалось, выступает намерение заключить основной договор купли-продажи в будущем. При этом также необходимо указать, что будет объектом будущего договора, то есть подробно описать участок. Данное условие является существенным и обязательно должно присутствовать в документе.
    Цена. Продавец вправе устанавливать на участок любую цену, не привязывая ее к кадастровой или рыночной стоимости. Данное условие также существенное и обязательно должно присутствовать в документе. При наличии задатка это также отмечается в нем.
  • Срок. Это условие необязательно, но желательно, поскольку позволит более точно установить временные рамки действия соглашения.
  • Права и обязанности. В частности, основной обязанностью каждой из сторон является заключение в будущем основного договора купли-продажи. Остальные права и обязанности могут устанавливаться по усмотрению сторон.
  • Ответственность. Здесь могут быть приведены меры, которые будут применяться к покупателю или продавцу в случае нарушения условий сделки или отказа от оформления купли-продажи.
  • Заключительные положения. В этом пункте указывается информация, которая не была занесена в другие разделы: количество экземпляров документа, момент вступления его в законную силу, ответственность за расходы и т. п.

Стоит учесть, что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной (то есть письменно). Он не подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания сторонами. Срок его действия — до заключения между покупателем и продавцом основного договора.

За это время покупатель может не только найти необходимые для покупки средства (например, продать свое имущество или оформить кредит), но и проверить юридическую чистоту участка. В частности, отсутствие на нем обременений, посягательств со стороны третьих лиц и т. п. Это поможет максимально снизить риски от будущей покупки земли.

Особенности использования задатка

В некоторых случаях при заключении предварительной сделки используется дополнительный способ перестраховки — внесение задатка. Он представляет собой платеж (предоплату), который вносится во время подписания договора в счет будущей стоимости продаваемого участка.

В частности, в зависимости от того, кто является инициатором этого, могут наступить следующие последствия:

  • виновен покупатель — в этом случае задаток остается у продавца;
  • виноват продавец — задаток возвращается покупателю в двукратном размере.

Подобные меры закреплены на законодательном уровне, а именно в ст. 381 ГК РФ.

Очевидно, что такой способ несколько дисциплинирует обе стороны и заставляет их более ответственно относиться к исполнению условий договора.

Однако все эти требования и ответственность будут применяться только в том случае, если между сторонами официально оформлено соглашение о передаваемой сумме, названной именно задатком.

Процедура и порядок расторжения

После подписания предварительный договор вступает в законную силу и подлежит расторжению только в случаях, установленных законом. В частности, это может быть:

  • Согласие обеих сторон. В этом случае расторжение происходит в добровольном порядке и не вызывает особых сложностей.
  • Инициатива покупателя или продавца. При наличии весомых оснований для расторжения инициатор этого может обратиться в суд, предоставив доказательства вины второго участника. Основанием для этого может быть как нарушение им существенных условий сделки, так и другие причины, предусмотренные в законодательстве или подписанном договоре.

Если вторая сторона откажется от подписания соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи земли, единственным способом расторгнуть соглашение будет только обращение в суд. При наличии задатка права на него будут определяться в соответствии с законодательством.

Предварительный договор купли-продажи является хорошим способом защиты прав и интересов обеих сторон этой сделки и решением проблемы в том случае, когда основной документ по каким-то причинам не может быть подписан. С его помощью можно установить все будущие условия сотрудничества сторон и основания, на которых будет осуществлен переход прав собственности на земельный участок.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor.html

Эксперт права
Добавить комментарий