Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Рыночная стоимость земельного участка – цена, по которой объект будет продан на открытом рынке. Ее имеют все земли способные удовлетворять определенные потребности в течение времени.

Определение этого параметра необходимо для продажи, страхования, изъятия имущества государством, использования участка в качестве залога, во время проведения процедуры банкротства и в других случаях, установленных законодательством.

Определение рыночной стоимости происходит в зависимости от разрешенного, наиболее эффективного и неистощительного использования, также учитываются особенности сельскохозяйственного районирования территории.

Рыночная стоимость участка

Размер рыночной стоимости зависит от огромного количества факторов.

Этот параметр определяется для сельскохозяйственных угодий (пастбищ, сенокосов, пашен, залежей), многолетних насаждений, земель, занятых сооружениями производства, хранения или переработки продукции, и тех, на которых располагаются коммуникации, внутрихозяйственные дороги, деревья и кустарники, предназначенные для защиты участка от негативного влияния антропогенных и техногенных факторов. Чтобы определить рыночную стоимость земельного участка, необходимо знать точную его площадь и плодородность. На размер этого показателя непосредственное влияние оказывают:

  • Качество земли.
  • Состояние рынка сельскохозяйственной продукции в регионе.
  • Климатическая зона.
  • Объем производства и цен на продукцию.
  • Тип использования земельного участка.
  • Вид угодий и уровень урожайности.
  • Рельеф почвы.
  • Удаленность земельного участка от объектов хранения, переработки либо сбыта.
  • Наличие или отсутствие улучшений.
  • Уровень безработицы в регионе.
  • Инфраструктура региона.
  • Стоимость сельскохозяйственной техники и ГСМ.

Методы расчета рыночной стоимости

Оценщик может самостоятельно определить наиболее оптимальный метод оценивания. Необходимо учитывать полноту и достоверность рыночной информации. Для оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения используются следующие методы:

  • Метод сравнения продаж – подходит для определения стоимости земель, не занятых строениями.
  • Метод выделения – применяется для рыночной оценки застроенных земельных участков.
  • Метод распределения – применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков, при условии наличия информации о сделках с объектами недвижимости.
  • Метод капитализации земельной ренты – применяется как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.
  • Метод остатка – используется для оценивания как застроенных, так и незастроенных земельных участков, при условии возможности застройки участка улучшениями, приносящими доход.
  • Метод предполагаемого использования – применяется для застроенных и незастроенных земельных участков, при условии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Размер рыночной стоимости сельскохозяйственного угодья, который может быть использован для предпринимательской деятельности, определяется методом сравнения продаж или капитализации ренты.

Участки, на которых расположены строения для хранения, производства либо переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. Учитываются следующие факторы: плодородие, рельеф и микроклимат.

При проведении рыночной оценки выделяют:

  • Сельскохозяйственные угодья.
  • Земли, занятые зданиями для переработки, производства либо хранения сельскохозяйственной продукции.
  • Земли, занятые коммуникациями, внутрихозяйственными дорогами, растительностью, предназначенной для защиты от негативного влияния окружающей среды.

Процедура оценки

Рыночная оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения зависит от разрешенного, наиболее эффективного и неистощительного использования с учетом районирования территорий. Чаще всего определение этого параметра происходит методом капитализации земельной ренты.

Чтобы рассчитать земельную ренту, необходимо отнять от валовых доходов затраты на ведение производства. Рассчитывается валовый доход на единицу площади земельного участка: нормативная урожайность сельскохозяйственной продукции умножается на рыночную цену.

Уровень нормативной урожайности зависит от плодородия земельного участка.

Для расчета земельной ренты выбирается та сельскохозяйственная культура, которая типична или традиционна для исследуемого земельного участка.

На рыночную стоимость также влияет чередование посадки различных культур, что необходимо для сохранения качества земли.

Определение материальных издержек на производство происходит по технологическим картам, в которых подробно описаны нормативные затраты семян и горючего.

Также при расчете материальных издержек необходимо оценивать уровень инженерного обустройства: плотность дорожной сети, близость к пунктам переработки и сбыта, магистралям, классность дорог.

Если рассчитывается рыночная стоимость пашни, то учитывается возможность сбора нескольких урожаев в течение одного сезона.

Рыночная стоимость залежи определяется методом предполагаемого использования, также важно рассчитать целесообразность ее перевода в другой вид разрешенного использования.

Оценивая рыночную стоимость сенокоса или пастбища, ведущим показателем является валовый доход. Он определяется исходя из нормативной урожайности. Ее уровень можно получить в результате пересчета в кормовых единицах.

Таким образом, на рыночную стоимость земельного участка оказывает непосредственное влияние стоимость кормовых.

В случае оценки валовой доходности с многолетних насаждений, необходимо исходить из периодичности плодоношения и урожайности.

Отчет об оценке

Отчет об оценке – документ, в котором указаны сведения, составленные в соответствии с действующим законодательством. Итоговая величина, указанная в отчете, признается рекомендуемой для проведения сделок с объектом оценивания. В этом документе, помимо даты и номера, должны быть отражены:

  • Дата составления и номер
  • Задания на оценку и применяемые стандарты.
  • Принятые допущения.
  • Сведения о заказчике и оценщике.
  • Основные факты и выводы.
  • Информация о привлеченных специалистах.
  • Описание объекта оценки.
  • Анализ рынка объекта оценки.
  • Описание процесса оценки.
  • Описание процедуры согласования результата.

Источник: http://www.landatlas.ru/kategorii-zemel/selhoz-zemli/rynochnaya-ocenka-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya.htm

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения


В.И. Петров

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья;
II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
III группа — земли под замкнутыми водоемами;
IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

  • оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
  • оценочные затраты;
  • цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
  • удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

  • фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
  • рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
  • базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

  • определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
  • определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

  • данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
  • показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

  • разработка содержания и программы работ;
  • составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
  • сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

  • разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
  • составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
  • определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
  • определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

  • определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;
  • определение расчетного рентного дохода;
  • расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

  • оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;
  • оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Источник: http://www.cons-s.ru/articles/83

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Введение

Земли сельскохозяйственного назначения

Цели оценки

Методы оценки

Этапы проведения оценки земли сельскохозяйственного назначения

Виды стоимости земли сельскохозяйственного назначения

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Оценка сельскохозяйственных земель в практике оценочной деятельности распространена довольно широко, т. к. земельные участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, занимают большую территорию Российской федерации. Постоянно повышаются требования к возделыванию земель и увеличиваются площади пахотных участков.

Географические и ландшафтные особенности территории России делают нашу страну одним из лучших мест в мире для ведения сельского хозяйства.

Огромные территории, преобладание равнин способствуют активному развитию сельского хозяйства, а, следовательно, и развитию рынка купли-продажи и аренды земельных участков, назначением которых является ведение сельского хозяйства.

Для определения точной стоимости земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства необходима оценка сельскохозяйственных земель.

В соответствии с Пунктом 1 Статьи 77 Земельного Кодекса Российской Федерации, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Пункт 2 статьи 77 Земельного Кодекса Российской Федерации гласит, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Из процитированного выше законодательства следует, что на стоимость земли сельскохозяйственного назначение может влиять огромное количество факторов, таких как:

расположение участка;

размер участка;

форма участка;

тип грунта;

наличие на участке древесно-кустарниковой растительности, предназначенной для защиты сельхозугодий;

наличие зданий, сооружений, внутренней транспортной инфраструктуры.

Земли сельскохозяйственного назначения

По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского хозяйства.

Если генеральными планами развития поселений не предусмотрено изменение вида использования таких земель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а связанное с ними имущество — как сельскохозяйственное.

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на земли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками).

В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно – исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Землям сельскохозяйственного назначения придается особое значение в силу следующих факторов: ограниченности (неизменности количества); неперемещаемости; невоссоздаваемости; неуничтожаемости; практически неисчерпаемости производительной силы.

Издревле земли сельского хозяйства давали человечеству самое необходимое. И не случайно они ставятся законодателем на первое место среди выделяемых в законодательстве семи категорий земель земельного фонда страны.

Основное их назначение – производство сельскохозяйственной продукции.

Поэтому при характеристике этих земель выделяется такое важнейшее их свойство, как плодородие, при отсутствии плодородия невозможно производство сельскохозяйственной продукции.

Цели оценки

Случаи, когда может быть необходима оценка земли:

Оценка земли для сделки купли-продажи;

Определение начальной цены земельного участка на торгах;

Оценка земли при наследовании;

Оценка земли при разделе имущества при разводе;

Оценка земли для обеспечения банковских кредитов;

Оценка земли при имущественных спорах;

Оценка земли при разработке и осуществлении инвестиционных проектов;

Оценка земли для приватизации;

Оценка земли при изъятии земли для государственных и муниципальных нужд;

Оценка земли при внесении земельных участков в уставные капиталы компании;

Определение эффективного использования земли.

Методы оценки

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.

Отличия эти заключаются:

– в определении структуры и состава издержек;

– в определении статей дохода и способов его оценки;

– в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;

– в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.

При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения целесообразно использовать метод сравнения продаж при использовании сравнительного подхода и метод капитализации земельной ренты при доходном подходе.

Метод сравнения продаж — это метод оценки стоимости земли, при котором сопоставляются цены недавно проданных земельных участков с оцениваемым объектом. Условием применения данного метода является наличие достаточного объема рыночной информации. Метод дает наиболее точную расчетную величину, т.к. при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцениваемые участки.

В соответствии с Методическими рекомендациями для использования метода сравнения продаж нужно:

● выявить элементы сравнения, при помощи которых объект оценки можно будет сравнить с аналогами. В качестве элементов сравнения выступают: местоположение, рыночные условия, а также физические характеристики объекта;

● определить степень и характер отличий аналога от оцениваемого объекта по каждому из элементов;

● внести корректировки цен;

● произвести корректировки по каждому аналогу;

● рассчитать итоговую стоимость, посредством обобщения скорректированных цен.

Сопоставление проводят по одному конкретному участку, если оцениваемый объект расположен в том же районе, или в другом, при условии, что элементы сравнения близки друг к другу и различаются лишь по двум-трем факторам. При оценке сельхозугодий в качестве единицы сравнения используют цену за 1 га в рублях.

Элементами сравнения могут быть:

1. Рыночные условия. На данном этапе необходимо определять проводилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличительных рыночных условиях, которые могут меняться ежеквартально, либо оставаться стабильными на длительный срок.

В процессе сопоставления даты оценки и продажи участков, необходимо учитывать, что условия, сложившиеся на рынке, меняются.

На данном этапе необходимо определить проводилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличительных рыночных условиях, которые могут меняться ежеквартально, либо оставаться стабильными на длительный срок.

С целью сохранения сопоставимости показателей стоимостной оценки земель используется инфляционный индекс, который определяется как соотношение между уровнем оплаты труда, розничных, оптовых и других цен продажи сельскохозяйственных продуктов. Величину показателя берут из газет или других источников, в соответствии Постановлениями Правительства РФ или местных Администраций.

2. Местоположение. Учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оценочно-экономической зоны.

Данная корректировка предполагает изменение оценочной стоимости участка в зависимости от расположения рынков сбыта продукции, качества дорог, транспортных путей, удаленности от объектов инженерного обеспечения и других факторов.

Также при продаже участка на стоимость может влиять и его удаленность от крупных городов и поселков, их статус и социально-культурный потенциал.

3. Физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только его крупные физические характеристики. Наглядно трудно учесть конфигурацию поля, уклон, экспозицию, наличие каменистости и эродированности, агрохимические, климатические условия и рельеф местности.

Поэтому при сопоставлении лучше использовать обобщенные данные, основу которых при расчете составляют вышеупомянутые показатели. Технологические свойства, а также плодородие почвы оказывают сильное влияние на стоимость земли. Чем земля плодороднее и лучше по технологическим свойствам, тем она дороже.

Затем вносят поправки по всем элементам сравнения в направлении от каждого сопоставимого участка к вновь оцениваемому, уточняя, за какую сумму были бы проданы или оценены для других целей сравниваемые участки, если бы они обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Корректировки вносятся по каждому фактору либо в рублях, либо в процентах, либо в долях от единицы, затем находят совокупную поправку на группу факторов на независимой и кумулятивной основе. Затем находят условную рыночную цену оцениваемого участка площадью 1 гектар.

Рекомендуемые математические способы (прямое попарное сопоставление цен аналогов, корреляционно-регрессионный анализ) обоснованны и логичны, однако практически не применимы оценщиками ввиду громоздкости анализа. К тому же найти достаточное количество достоверной информации о сравниваемых продажах трудно.

А, как известно, чем большим количеством сравниваемых продаж владеет оценщик, тем точнее можно проанализировать элементы сопоставления и соответственно, рассчитать стоимость. В настоящее время метод сравнения продаж при оценке земель сельскохозяйственного назначения практически не имеет своего развития, т.к.

практика его применения отсутствует.

Метод капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Данный метод применим к земельным участкам, т.к.

это функционирующий объект, на котором ежегодно выращивают сельскохозяйственные культуры, а, следовательно, получают определенные величины доходов и расходов, хорошо прогнозируемые. Стоимость участка определяется в основном как его способность приносить доход в будущем.

Таким образом, при делении чистого дохода на коэффициент капитализации получается стоимость земельного участка.

Расчет стоимости осуществляется в несколько этапов:

1. Расчет потенциального валового дохода на основе анализа денежных поступлений по сравниваемым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькуляция расходов на будущий год.

3. Вычет возможных потерь из потенциального валового дохода, приведение расчетной суммы к действительному валовому доходу.

4. Определение чистого валового дохода посредством вычета из действительного валового дохода амортизационных отчислений, а также всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту.

5. Расчет коэффициента капитализации.

6. Определение стоимости земельного участка.

Основной сложностью метода является определение коэффициента капитализации.

Источник: http://student.zoomru.ru/predprinim/ocenka-zemel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya/111289.888065.s1.html

Земли сельхозназначения: понятие и законодательство

Земли с/х – это одна из категорий участков, наряду с землями поселений, лесным фондом и пр.

Земли сельхозназначения предназначены для выращивания различных с/х культур, проведения научных исследований, животноводства, организации сенокосов и пастбищ и пр. В составе таких участков могут находиться не только угодья, но и земли с лесами, постройками для проживания или сельскохозяйственных нужд.

Согласно Земельному кодексу, изъятие земель из с/х фонда допускается только в ограниченных случаях. В случае несанкционированного использования сельскохозяйственных земель нецелевым образом лицо должно возместить убытки, возникшие в результате неправомерной эксплуатации.

Сельскохозяйственные земли обладают приоритетом перед остальными. Это значит, что участок переходит к другой категории, если только его невозможно использовать под сельское хозяйство (если у них отсутствует плодородный слой).

Регулируются вопросы использования и оборота земель с/х назначения Земельным и Гражданским кодексом, ФЗ «Об обороте с/х земель». Процедура проведения оценочных мероприятий опирается на ФЗ «Об оценочной деятельности» и административными регламентами, действующими на территории России.

Согласно 78 ст.Земельного кодекса такие земли могут использоваться гражданами, фермерскими хозяйствами, государственными и частными компаниями, товариществами и пр. Земля может принадлежать им на правах собственности, бессрочного пользования или наследуемого владения (если участок был передан до введения Земельного кодекса в силу), либо использоваться на правах аренды.

Когда необходима оценка земель сельхозназначения

В некоторых случаях земельный участок с/х назначения должен пройти процедуру оценки. Она требуется в следующих случаях:

  1.  В процессе заключения договора купли-продажи. Для продавца оценочные мероприятия помогут определить справедливую стоимость продажи земельного участка. Установленная им цена не должна быть занижена, чтобы не терпеть убытки, либо завышена. В последнем случае у продавца могут возникнуть сложности с поиском покупателя. Для покупателя оценка позволяет убедиться, что стоимость заинтересовавшего его предмета покупки является адекватной рыночным реалиям.
  2. В процессе кредитования под залог сельскохозяйственной земли. Такая оценка необходима по нескольким причинам. Так, банки обычно не кредитуют всю стоимость покупки, а предмет залога должен покрывать до 70-80% от размера кредита. Также оценочные мероприятия позволяют определить размер первоначального взноса (собственных сбережений), которые потребуются от заемщика.
  3.  В процессе принятия управленческих и инвестиционных решений. Например, в процессе подготовки бизнес-плана по организации с/х производства.
  4.  Для оценки ущерба, нанесенного в результате неправомерного использования земельного участка.
  5. В процессе внесения с/х земли в качестве вклада в уставной капитал. В данном случае требуется обоснование рыночной стоимости вклада.
  6.  В процессе наследования земельного участка. Размер госпошлины за процедуру оформления наследства привязан к стоимости участка.
  7.  Для определения размера выкупной стоимости участка в рамках договора аренды с правом выкупа.

Во всех перечисленных случаях требуется определение рыночной стоимости участка. Рыночная оценка отражает актуальную стоимость земельного участка, по которой он мог бы быть продан в актуальных условиях рынка.

В отношении всех земельных участков также должна быть рассчитана кадастровая стоимость. Именно на основании кадастровой стоимости определяется налогооблагаемая база для расчета земельного налога, ставка по годовой аренде земель с/х назначения и стоимость выкупа участка из муниципальной собственности.

Кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике нередко она является завышенной. Расхождение между кадастровой и рыночной оценкой может достигать 15-25%.

Нередко собственники участка заказывают отчет об оценке рыночной стоимости с/х участка для того, чтобы опротестовать установленную кадастровую стоимость через суд.

Это позволяет им уменьшить размер налогового бремени, которое возложено на них в связи с владением с/х участком.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

При проведении оценки земель с/х назначения необходимо учитывать некоторые особенности данной категории участков. К ним относятся:

  1. Необходимость поддержания плодородия почв с помощью соблюдения определенных производственных стандартов и применения специальной техники.
  2. Наличие специфичных факторов, которые влияют на стоимость с/х участков: фактическая и нормативная урожайность, наличие многолетних насаждений, структура посевных площадей и пр.
  3. Зависимость структуры угодий от характеристик местности: почвенных, климатических и пр.
  4. Повышенные риски ведения с/х производства, вызванные форс-мажорными обстоятельствами.
  5. Влияние на величину прибыли цен на с/х товары, ГСМ, с/х технику.
  6. Сезонность с/х производства и рыночных цен на с/х продукцию.
  7. Диспаритет стоимости на с/х и промышленную продукцию.
  8. Низкая инвестиционная активность в сфере сельского хозяйства.
  9. Отсутствие оборота сельскохозяйственных угодий.

В процессе оценки земель, входящих в СНТ или ДНТ, должны учитываться реальные цены купли-продажи аналогичных земельных участков с учетом поправок на индивидуальные особенности конкретного участка: развитость инженерных коммуникаций, удаленность от инфраструктуры, экологические факторы, наличие строений и недостроев и пр.

При определении стоимости сельскохозяйственных участков может приниматься во внимание показатель плодородия участка: обеспеченность участка питательными веществами, механический состав почв, кислотность, влияние негативных факторов на плодородный слой (эродированность, засоленность, переувлажненность и пр.).

Кто занимается оценкой

На территории России проводить оценочные мероприятия вправе только специализированные компании, которые входят в профильное СРО и имеют разрешение на данный вид работ. В штате должен быть квалифицированный персонал, имеющий соответствующее образование и прошедший аттестацию.

Процедура оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заказана собственниками (в лице граждан, юридических лиц и государства), арендаторами и другими заинтересованными лицами (например, потенциальными владельцами в лице покупателя или наследника).

Пошаговая процедура оценки сельскохозяйственных земель

Процедура оценки сельскохозяйственных земель предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Обращение в оценочную компанию с необходимым комплектом документов. Обычно от заказчика требуется только паспорт или учредительная документация (выписка из Устава, выписка из ЕГРЮ, ЕГРИП и пр.). Но также могут потребоваться свидетельство о собственности или договор аренды, выписка из ЕРГН с кадастровым планом и сведениями из ЕГРП об отсутствии обременений.
  2. Составление техзадания и проведение оценочных мероприятий. В процессе подготовки технического задания прописывается детальная информация об участке, цель оценки, наименование инстанции, в которую будет передан отчет об оценке. При оценке будут учитываться специфические факторы, влияющие на стоимость с/х земель. Это их качество, удаленность от мест переработки, структура почвы, ее механический состав, цена на аналогичные участки и пр.
  3. По результатам выполненной работы формируется отчет об оценке. Он составляется по установленной форме и содержит указание на заказчика и исполнителя, характеристику участка, данные по аналогичным предложениям, методологию оценки и обоснование расчета стоимости объекта и пр.

Стоимость оценки сельскохозяйственных земель

Отчет об оценке стоимости сельхозземель производится на платной основе. Тарифы зависят от ценовой политики оценщика и региона нахождения участка. В среднем такая работа стоит от 5 до 15 тыс.р. При крупных заказах компания может предоставить скидки на работу.

За необходимость выезда оценщика на объект придется дополнительно заплатить около 1000 р., надбавка за срочность может достигать 30-50% от типового тарифа оценки.

Таким образом, оценка земель сельхозназначения имеет некоторые особенности, которые связаны со спецификой данной категории земельных участков. Оценку может производить только специализированная оценочная компания, которая обладает разрешением на данный вид работ.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/stoimost-i-ocenka/selxoznaznacheniya-2.html

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Согласно Земельному кодексу ст.77 земли сельскохозяйственного назначения – это участки, расположенные за пределами населенных пунктов и переданные для ведения сельского хозяйства (под выращивание сельхозкультур, сенокосы, пастбища и пр.). Также сюда относятся земли под дороги, коммуникации и здания, различные насаждения и водоемы.

В п.1 ст.78 ЗК РФ указано, что сельхозземли могут быть переданы для с/х целей КФХ и ЛПХ, под садоводство, огородничество и животноводство.

Как происходит оценка стоимости с/х земель?

Проводить оценочные мероприятия могут только специализированные компании, обладающие разрешением на предоставление данного вида услуг.

Компания должна быть членом профильного СРО (по новым правилам процедура лицензирования не производится) и иметь в штате квалифицированный персонал.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Оценку земель с/х назначения можно заказать как у государственной, так и частной оценочной компании.

Инициатива в проведении оценки может исходить от собственников сельхозземель в лице муниципалитетов, инвесторов, фермеров, юрлиц и пр.

Оценка земель сельхозназначения может производиться в различных целях: например, при взносе участка в уставной капитал для юридических лиц, оформлении залога в ипотечном кредитовании, определении цены перед заключением сделки купли-продажи, при желании выкупить участок из государственной собственности, при вступлении в наследство и при разделе имущества, при сдаче участка в аренду, а также для прочих целей.

Она всегда делается по состоянию на определенную дату, так как под влиянием внешних факторов стоимость земельных участков постоянно изменяется и не является статичной величиной.

Этапы проведения оценочных мероприятий

Начинается процесс оценки с подготовки и подачи установленного комплекта документов для проведения необходимых мероприятий. Он включает в свой состав:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • свидетельство о регистрации прав собственности на сельхозучасток (выписка из ЕГРН);
  • арендный договор (если участок находится в аренде);
  • кадастровый паспорт/план оцениваемой земли;
  • сведения об имеющихся постройках, сооружениях и коммуникациях;
  • сведения об обременениях в отношении участка.

К указанным документам прилагается заявление на проведение оценочных работ. Оно описывает цель проведения оценки; тип стоимости сельхозземли, которую необходимо получить (нормативная, рыночная, ликвидационная или инвестиционная); описание объекта оценки и пр.

На основании полученного от заказчика техзадания на выполнение работ оценщики начинают сбор информации об участке земли, которая ложится в основу оценки и выбирают наиболее подходящий метод оценки с учетом специфики поступившего запроса.

В их числе: качество земель, климат в регионе, тип использования и вид предполагаемой деятельности (например, овощеводство), структура почвы, удаленность от перерабатывающих мощностей, стоимость аналогичных участков.

Также оценщиками на данном этапе анализируются внешние факторы, влияющие на стоимость участка: сложившийся уровень и динамику цен на с/х продукцию, объем производства/соотношение спроса и предложения, инфраструктура в регионе, стоимость техники, наличие господдержки.

Полученная информация суммируется и определяется стоимость участка земли.

Представление отчета по результатам работ

По результатам проведенных работ оценщики составляют отчет. Это официальный юридически значимый документ, содержащий указание на заказчика и исполнителя, подобную характеристику сельхозучастка, сведения по аналогичным предложениям, информацию о применяемых методах оценки, расчет стоимости объекта с обоснованием.

Стоимость оценочных мероприятий

Процедура проведения оценки производится на возмездной основе. Размер платы, взымаемый с заказчика, зависит от сложности работы и в среднем составляет 5000-1500 руб.

При необходимости выезда специалиста-оценщика на объект размер платы может возрасти.

Стоит отметить, что оценка с/х земель более трудоемкая, поэтому она оплачивается по повышенному тарифу по сравнению с землями под застройку.

Иногда заказчику требуется нести дополнительные траты в ходе оценочных мероприятий: на получение документов в Росреестре, проведение межевых работ, составление плана и постановку участка на учет.

Какие особенности именно при оценке с/х земель?

Процедура проведения оценки сельхозземель производится в общем порядке и учитывает ожидаемую доходность от эксплуатации участка или ренты, соотношение спроса и предложения на рынке, а также внешнюю рыночную конъюнктуру.

При этом оценка сельхозземель имеет свои особенности и при проведении оценочных мероприятий учитываются специфичные факторы сельхозрынка.

В частности, такие как:

  • показатели фактической урожайности сельскохозяйственных культур, пастбищ, сенокосов;
  • нормативная урожайность почв, измеряемая в баллах бонитета (она определяется методами статанализа признаков и свойств почв, их влиянием на показатели урожайности);
  • наличие многолетних насаждений на участке;
  • структура посевных площадей;
  • соотношение цены реализации с/х продукции в регионе и необходимых трат на ее производство.

Оценка участков земель в пределах дачных кооперативов и садовых товариществ учитывает цены на сделки купли-продажи по аналогичным участкам, стоимость незастроенных участков, интенсивности транспортного сообщения, наличия инженерных коммуникаций (сетей электрификации, газоснабжения и водоснабжения), удаленность от инфраструктурных объектов, экологическую обстановку и иные факторы, которые влияют на стоимость земли.

Если в основе определения рыночной стоимости сельхозугодий лежит метод сравнения продаж или капитализации ренты, то к числу учитываемых факторов причисляют плодородие участка и экологические факторы.

Плодородие почвы, в свою очередь, определяется на основании анализа обеспеченности участка питательными веществами, механического состава, достаточности влаги, аэрации, структурного состава, кислотности, рельефа и микроклимата и пр.

Выводы о плодородности почв делаются с учетом влияния негативных факторов: переувлажненности, засоленности, эродированности.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/zemel-sh.html

Эксперт права
Добавить комментарий