Оценка и методы оценки земельного участка

Методы оценки земли – как провести оценку земельного участка

Оценка и методы оценки земельного участка

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России (от 06.03.2002 г.568-р), приводится классификация подходов в методах оценки земельных участков:

Доходный подход в оценке земли.

1.      Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2.      Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3.      Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Сравнительный подход.

1.    Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения – наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2.    Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.

Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3.    Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Стоимость Земельного участка находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости.

Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

 Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов.

Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка.

Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем.

Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка. Как правило, данный метод используется при оценке сельскохозяйственных земель.

Назад в раздел

Источник: http://www.interexpertiza.ru/press-tsentr/stati-i-publikatsii/otsenka/metody-otsenki-zemli-kak-provesti-otsenku-zemelnogo-uchastka/

Особенности методов оценки земли в Республике Казахстан

Оценка и методы оценки земельного участка

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного. На основе вышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле – как части недвижимости, соответствующие модификации методов.

Казахстан располагает крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда составляет 272 млн. гектар. В связи с этим правильное обоснование земельных отношений в Казахстане – представляет огромный интерес.

Объектом земельных отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, так и отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено и от правовых отношений их закрепленности за отдельными субъектами, а также право на земельные участки и земельные доли.

Другим важным составляющим земельных отношений оценка земли, которая является наиболее трудной проблемой. Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости из-за специфики данного объекта, неразработанности нормативно-правовой базы, неразвитости земельного рынка в стране.

Результаты экономической оценки земельных участков служат базой налогообложения, страхования, сдачи в аренду, купля-продажа, выкупа земель в частную собственность, предоставление земель или права землепользования в качестве залога  и т.д.

Существует несколько подходов и методов оценки земли. Основные из них – это доходный, затратный и сравнительный.

В Республике Казахстан применяется нормативная оценка земельных участков.

Многих специалистов это не устраивает, некоторе из них считают, что в Казахстане методика определения оценочной стоимости несовершенна и требует доработки.

Поэтому в настоящее время разрабатываются и другие специфические методы, применимые только для казахстанских условий. Но они пока не получили широкого применения в нашей стране.

Особенности методов оценки земли

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Методы оценки земли

  1. Затратный подход к оценке земли

Затратный подход основан на том, что благоразумный инвестор не заплатит за земельный участок сумму большую, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего земельного участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. всего земельного участка со зданиями и сооружениями на нем и восстановительной стоимостью этих зданий и сооружений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка земли.

Достоинства метода изъятия заключается в том, что он дает  объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости зданий и сооружений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Следующий метод – метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.

2.   Сравнительный подход к оценке земли

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Основные этапы расчета стоимости методом сравнения продаж следующие:

  1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментацию и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.
  2. Проверка информации о сделках с земельными участками.
  3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых
  4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Но необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Следующий метод – метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью возведенных на ней строений.

Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Изучив сравнительный подход к оценке земли, можно сказать, что этот метод несложен и менее трудоемок, а также более предрасположен к пониманию.

3. Доходный подход к оценке земли

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов,  и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

К основным методам доходного подхода, используемых для объектов приносящих доход, относятся метод прямой капитализации и метод дисконтирования.

Первый метод расчета используется тогда, когда предполагаются стабильные по годам прогнозного периода доходы от использования объекта недвижимости.

Второй метод заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет с помощью различных годовых ставок капитализации.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость.

Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е.

длительность прогнозного периода, которая может составлять 25 и более лет.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения.

По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Ставка дисконтирования может быть рассчитана с учетом:

  • доходности эксплуатации месторождения;
  • степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;
  • степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного этапа работ, т.е. в неполучении запланированного результата для данного этапа работ.

Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка

Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент капитализации (2.4)

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В настоящее время имеется 4 подхода к расчету коэффициента капитализации для оценки сельскохозяйственных земель.

  • -й подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.
  • -й подход – условная капитализация исходя из установленного государством индекса.
  • -й подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.
  • -й подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода.

Оставшийся доход после покрытия всех затрат приписывается земельному участку.

Техника расчетов доходным методом сложна, т. к. доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от  состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все 3 подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами.

При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации.

Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

На основе вышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле – как части недвижимости, соответствующие модификации методов.

Эти методы используются в зависимости от имеющихся исходных условий и конъюнктуры рынка.

Фамилия автора: Увакасова Л.Т., Есполов Т.И.

Только последовательное решение задач реабилитационных программ, при соблюдении таких основных принципов, как раннее начало, адекватность воздействия, длительность, регулярность и постепенное увеличения воздействия

Н.Б. ДУЙСЕНОВ, С.М. МУКАНОВА, А.А. АБИЛОВА, М.Е. БАЙЖАН, П. НИ, Ж.К. КУЖАБЕКОВА, 2016

Источник: https://articlekz.com/article/12829

Оценка стоимости земельного участка: понятие, методы, отчет

Оценка и методы оценки земельного участка

Оценка существующих объектов недвижимости необходима, в первую очередь, для определения ее стоимости, в том числе для определения той суммы, которую придется потратить для приобретения того или иного объекта. Не являются исключением и земельные участки, стоимость которых устанавливается по нескольким параметрам.

Для того, чтобы данные, полученные в ходе проведения оценки, были максимально полными, необходимо использовать несколько методов для установления итоговой стоимости участка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Понятие оценки

Оценка – это комплекс специальных мероприятий, направленных на установление итоговой стоимости земельного участка. Оценка может проводиться как с экономической, так и с кадастровой точки зрения.

Этот показатель необходим для того, чтобы не только определить уровень затрат, который необходим для приобретения того или иного участка, но также и для того, чтобы определить сумму денежных средств, которые придется вложить для получения из конкретного земельного участка прибыли после его приобретения.

Оценка может проводиться только специалистами, владеющими всеми современными методами проведения такой оценки, а также имеющими специальную аккредитацию на проведение оценочных действий различными методами.

Подтверждение такой аккредитации выдается в виде специальной лицензии по итогам прохождения всего комплекса обучающих курсов.

Нормативная база оценки

Регулирование всех вопросов, связанных с осуществлением проведения оценки тех или иных земельных участков, независимо от того, о каком выбранном способе оценки идет речь, находится в ведении нормативных актов четырех уровней:

  • федерального уровня, к которым относятся различные федеральные законы, а также принятые на этом уровне постановления Правительства Российской Федерации и профильных министерств;
  • региональные нормативные акты, которые касаются, в первую очередь, создания оценочных организаций, а также установления основных показателей, на основании которых производится оценка земельных участков на территории конкретного региона;
  • ведомственные нормативные акты, которыми утверждается порядок оценки того или иного земельного участка, а также определяется, каким образом результаты такой оценки должны учитываться;
  • нормативные акты внутреннего пользования оценочных организаций (к ним, как правило, относятся различные методические рекомендации, направленные на формирование внутренней процедуры проведения оценки земельных участков, а также на определение основных методов для осуществления такой оценки).

Все нижестоящие уровни нормативных актов не должны противоречить первому уровню, сформированному на основе действующего федерального законодательства.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Актуальность оценки

Понятие актуальности земельной оценки играет ключевую роль в ее проведении, так как именно этот показатель отражает необходимость проведения новых работ по оценке того или иного земельного участка.

Актуальность оценки земельного участка – это специальный показатель, который характерен для результатов проведения такой процедуры для всех видов оценки, которая предусмотрена действующими нормативными актами.

Если результаты оценки признаны актуальными, проведение повторной процедуры не потребуется. В то же время, если по каким-то причинам, например, из-за изменения экологического состояния конкретного участка, его стоимость могла упасть, потребуется проведение новой процедуры.

Виды оценки

На сегодняшний день в Российской Федерации применяются пять основных видов оценки земель, которые применяются в зависимости от того, какой результат необходимо получить в конце:

  • Агроэкологическая оценка – это процедура, во время которой происходит установление фактического состояния конкретного участка и его соответствие требованиям, которые сформулированы селекционерами при создании тех или иных сельскохозяйственных культур. Данная оценка используется в случаях, когда необходимо определить, произошли ли с конкретным земельным участком изменения относительно его состояния. Проводится такая оценка путем первичного определения состояния земельного участка и выявления соответствия или несоответствия его состояния предъявляемым требованиям (требования, которым участок должен соответствовать, просчитываются на основании сформулированных положений производителей посадочного материала определенных сельскохозяйственных культур).
  • Экономическая оценка. Данный метод оценки применяется в тех случаях, когда необходимо установить рыночную или выкупную стоимость конкретного земельного участка. Она проводится путем анализа имеющейся информации о состоянии участка, его расположении, а также иных факторов, которые могут оказать существенное влияние на определение итоговой стоимости конкретного земельного участка.
  • Эколого-экономическая оценка – специальный метод, который используется для того, чтобы определить фактическое состояние земельного участка и определить тот уровень денежных средств, которые предстоит вложить в конкретный земельный участок для приведения его в состояние, пригодное для использования в соответствии с первично установленным видом разрешенного использования. Проводится такая оценка в два этапа, первым из которых является установление фактического состояния земельного участка, в том числе оценка нанесенного ему ущерба от неправильной эксплуатации, а на втором этапе просчитывается общая стоимость всех восстановительных мероприятий, которые если не смогут вернуть его в первозданное состояние, то хотя бы помогут облегчить ситуацию и установить новый, но приближенный к ранее определенному виду разрешенного использования.
  • Кадастровая оценка. Данный метод оценки используется государством для определения той минимальной стоимости земельного участка, по которой он может быть реализован (по общему правилу, установленному Земельным Кодексом Российской Федерации, получить землю от государства можно на основании конкурсных процедур или на основании преимущественного выкупа, при этом при организации последнего стоимость участка не может превышать трех процентов от определенной ранее кадастровой стоимости). Кроме того, от суммы кадастровой стоимости земельного участка рассчитывается и сумма земельного налога на все существующие на территории Российской Федерации земельные участки, которые оформлены в пользование или собственность с подписанием соответствующих документов.
  • Экспертная оценка. Любая оценка, проводимая на территории Российской Федерации, понимается только как проводимая специалистами-экспертами в данной области. То есть это понятие является общим. Однако на сегодняшний день под экспертной оценкой понимается, в первую очередь, такая оценка, которая проводится только при необходимости установления стоимости конкретного земельного участка, а также нанесенного ему ущерба. Используются результаты такой оценки при рассмотрении дел административного и уголовного характера, составом правонарушения или преступления в которых является нанесение ущерба окружающей среде, в том числе и земельным участкам. При проведении такой оценки используются различные методы, а сама она является комплексной процедурой, в ходе осуществления которой анализируется целый ряд факторов, установленных экспертом в каждом конкретном случае.

Все результаты проведенной оценки оформляются в виде специального документа – отчета.

Отчет

Данный документ подготавливается тем специалистом, который такую процедуру проводил. Другим вариантом подготовки может быть итоговое сведение всех полученных данных по результатам проведенной процедуры руководителем уполномоченного органа или специальной оценочной организации. В этом случае он несет ответственность лично за достоверность отраженных сведений.

В отчете о проведенной оценке должны содержаться следующие данные:

  • информация об организации, которая осуществляла проведение оценочных действий;
  • перечень лиц, проводивших оценку и составлявших данный отчет, а также ответственных за содержание сведений в нем;
  • цели проводимой оценки;
  • основные методы оценки с кратким их описанием;
  • параметры, использованные для получения конечного результата;
  • данные о полученных расчетах;
  • итоговые результаты и выводы оценщика или эксперта.

Скачать образец отчета о проведенной оценке можно здесь.

Стоимость проводимой оценки колеблется в зависимости от того, для каких целей она проводится, а также в зависимости от региона и на сегодняшний день находится в диапазоне от 8 000 до 25 000 рублей за один оцениваемый участок.

Оценка земельного участка – это комплекс экономических, агроэкологических и других мероприятий, направленных на определение итоговой стоимости того или иного земельного участка. На сегодняшний день существует большое количество видов оценки, каждая из которых имеет свою конечную цель.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/stoimost-i-ocenka/metody.html

Оценка земельного участка – в 2019 году, отчёт, сравнительная методика, какие нужны документы, стоимость, право, виды и понятия

Оценка и методы оценки земельного участка

Любой земельный участок независимо от его размеров обладает той или иной стоимостью. Реальная стоимость земли может быть определена путём проведения независимой оценки. В большинстве случаев оценка участка необходима для совершения какой-либо сделки либо при возникновении спорных ситуаций.

Юридические лица проводят оценку земли с целью установления её текущей фактической стоимости, а также при продаже либо оформлении залогового кредитования.

Стоимость земли может быть кадастровой либо рыночной. Первая применяется в целях налогообложения. Рыночная же цена учитывает текущее состояние спроса и предложения на рынке недвижимости.

Целью оценки является достижение максимальной точности при установлении текущей стоимости земли. Именно объективная оценка позволяет с выгодой продать земельный участок. Если оценка была проведена неправильно, то возникает отклонение от объективной стоимости участка.

Если это отклонение в меньшую сторону, то владелец земли может потерять часть потенциального дохода при её продаже.

Если же цена завышена, то вероятность продажи участка сильно уменьшается. В связи с этим рекомендуется обращаться к независимым оценщикам, имеющим большой опыт в данной сфере.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Для чего и когда нужна

Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.

Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.

Кто становится субъектом

Под субъектами оценочной деятельности подразумеваются стороны, которые проводят оценку и непосредственно представляют участок для этой цели.

Проводить оценку могут следующие лица:

  • физические лица, оформленные как ИП, имеющие соответствующую лицензию и прошедшие подготовительные курсы в этой сфере;
  • юридические лица, получившие лицензию на осуществление данного типа работ;
  • юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность в любой сфере, но имеющие в штате оценщиков, обладающих соответствующей лицензией;
  • органы местной исполнительной власти, имеющие полномочия в сфере земельной оценки.

Наличие права на это

Как уже было отмечено выше, профессиональную оценка могут проводить только специалисты, обладающие соответствующей лицензией. Только документ, полученный от таких экспертов, может быть принят к рассмотрению в официальных органах.

Если же получение официального документа не требуется, то оценку можно провести самостоятельно. Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.

Суть процедуры

Основная суть сценки участка заключается в определении его цены или стоимости права аренды.

Основными аспектами, которые учитываются при оценке, являются:

  • местонахождение участка;
  • внешние факторы, которые могут быть как благоприятными, так и негативными;
  • спрос на землю в конкретной зоне;
  • полезность участка в сравнении с другими аналогичными предложениями.

При оценке также учитывается наличие подключенных инженерных коммуникаций, а при их отсутствии – возможности их проведения.

Немаловажным также является состав грунта и ландшафт местности. Эти показатели учитываются при намерении возвести какие-либо сооружения на участке либо при планировании проведения аграрных работ.

Учитывая, что в этих целях в основном и используются земельные участки, то данные показатели имеет первоочередное значение.

Какие факторы влияют на итог

На результаты оценки участка влияют следующие факторы:

Категория участкаЗемля, предназначенная для возведения коммерческих сооружений, стоит дороже, чем для постройки жилых домов. Земля в промышленных зонах оценивается исходя из местонахождения и доступности транспортных коммуникаций. На определение цены земли, используемой в аграрных целях, также огромное влияние оказывает окружающая инфраструктура, а также то, насколько плодородной является почва.
Местоположение участкаВ центре больших населённых пунктов земельные участки стоят намного дороже, чем на прилегающей к городу территории либо находящееся вдали от центральных населенных пунктов. Немаловажно также наличие подъездных путей к участку.
Рыночная конъюнктураСпрос на землю в рассматриваемой зоне оказывает сильное влияние на окончательную стоимость объекта. К примеру, цена на участки в районе города Сочи сильно подскочила после объявления города центром проведения зимних игр.
Характеристика территорииЛандшафт и климатическая зона оказывают огромное влияние на стоимость земли, так как от них зависит, в каких целях она может быть использована.
Площадь участкаНебольшие участки, как правило, оцениваются в сотках. Сельскохозяйственные земли могут оцениваться в гектарах.
Состояние экономики в регионеВ благополучных субъектах Федерации земля всегда будет стоить дороже, чем в депрессивных районах.
ПлодородностьОна важна для земель сельхозназначения. В этом плане имеют преимущество районы, в которых преобладает чернозёмные почвы.
Форма собственностиНа цену влияет также тот факт, находится ли земля в аренде либо в частной собственности.

Основные методы оценки земельного участка

Оценка земельных участков является довольно комплексной задачей, так как в процессе нужно учесть множество деталей.

При оценке чаще всего применяются следующие подходы:

  • доходный метод, который учитывает капитализацию прибыли в процессе использования земли по назначению;
  • метод сравнения, который анализирует сделки по продаже аналогичных участков;
  • остаточный метод, при котором учитываются расходы на улучшение и благоустройство участка.

В большинстве случаев при оценке используется сравнительный метод. Его привлекательность заключается в том, что он учитывает специфику рынка. Но основной его недостаток – это сложность определения стоимости земли в районах, где рынок недвижимости недостаточно развит.

Кроме того, при такой методике не учитывается ряд факторов, которые могут оказать существенное влияние на стоимость участка.

Доходный метод используется не так часто, но он незаменим при определении стоимости земель, которые будут использоваться в инвестиционных проектах. Данный способ позволяет проанализировать доход, который можно получить в результате использования земли.

Остаточный метод используется при оценивании участков, которые уже прошли определенные этапы по благоустройству. Основной упор при данном способе делается на расходы, понесенные владельцем на улучшение качественных показателей объекта недвижимости.

Необходимые документы

У многих возникает вопрос, какие нужны документы для оценки земельного участка.

Для того чтобы инициировать процесс оценки участка, понадобятся следующие бумаги:

  • документация на землю;
  • план участка;
  • бумаги на построенные сооружения;
  • документация БТИ;
  • паспорт собственника;
  • кадастровый паспорт.

Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка

Скачать образец заявления для получения кадастрового паспорта

Если участок был получен по наследству, нужно будет предъявить свидетельство о смерти наследодателя.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Общий порядок

Процесс оценки участка состоит из нескольких этапов:

Заключение соглашения на выполнение работПри этом следует согласовать даты выполнения работ и обследования участка, а также договориться о вознаграждении, которое получит оценщик.
Сбор требуемых данныхНа данном этапе производится выезд специалиста в целях осмотра земли и прилегающих территорий. Помимо анализа местоположения проверяются юридические документы на землю.
Анализ возможного применения землиУчитывая, что рыночная стоимость участка зависит непосредственно от того, как его можно использовать, на данном этапе производится оценка:
  • целесообразности выбранного способа использования;
  • технических возможностей по его осуществлению;
  • потенциальной экономической выгоды;
  • предельной цены, которая может быть назначена, основываясь на вышеперечисленных фактах.
Обобщение результатов и выяснение конечной стоимостиРезультаты всех методов суммируются, и определяется среднее значение.
Формирование отчётаВ отчёте приводится конечный результат и обоснование полученных выводов.

Образец паспорта гражданина РФ

Средняя стоимость

На стоимость работ по оценке участка могут влиять следующие факторы:

  • площадь земли;
  • её местонахождение;
  • задачи, поставленные перед специалистами.

Стоимость оценки также зависит от региона, в котором она проводится. Минимальная цена не в центральных субъектах Федерации, как правило, составляет 2000 руб. В Московской области и столице минимальный порог в два-три раза больше.

Ниже представлена таблица, в которой приводятся цены в 2019 году для Москвы в зависимости от разных поставленных задач и площади участка:

Земли под ИЖС, дачные участкиМенее 12 сот.12-20 сот.Более 20 сот.Выезд специалиста в пределах городаСрок выполнения (раб. дней)Форма документа
Оценка стоимости (рыночной)4 тыс.7 тыс.9 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет
Оценка ставки ренты4 тыс.7 тыс.9 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет
Оценка прав аренды6 тыс.7 тыс.9 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет
Земли сельхозназначения либо под коллективную застройкуМенее 10 га10-100 гаБолее 100 гаВыезд эксперта в пределах нас. пунктаСрок выполнения (рабочих дней)Форма документа
Оценка стоимости (рыночной)7 тыс.8 тыс.10 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет
Оценка ставки ренты7 тыс.8 тыс.10 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет
Оценка прав аренды9 тыс.1 тыс.11 тыс.Входит в стоимость2-5Отчет

Нюансы отчёта

В результате оценки формируется итоговый отчёт, который является документом-основанием для любого заинтересованного лица. Формат отчета должен соответствовать нормативным требованиям.

Несмотря на то что единая форма отчёта до сих пор не установлена законодательством, в нём должна быть следующая информация:

  • данные о цене объекта;
  • описание способов, применяемых при осуществлении оценки;
  • объяснение специальных терминов, применяемых в отчёте.

В связи с этим должны соблюдаться следующие требования:

  • в отчёте не должны быть сведения, противоречащих друг другу;
  • данные должны быть объективными, а также иметь соответствующее подтверждение;
  • расчеты должны быть приведены таким образом, чтобы можно было на каждом этапе проследить способ получения конечного результата;
  • не должна присутствовать информация, не относящаяся к результатам либо принципам расчёта.

При формировании отчёта исполнительное лицо обязано:

  • вовремя выполнить все согласованные работы и предоставить заказчику готовую форму отчёта об оценке;
  • упомянуть в отчёте о целях проведения оценки и применяемой методологии, а также указать дату её проведения;
  • привести обоснование, почему была использована именно такая методика проведения оценки;
  • показать сведения, необходимые для более полноценного использования той или иной методики;
  • прошить и пронумеровать отчёт, заверив его печатью.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/ocenka-zemelnogo-uchastka/

Эксперт права
Добавить комментарий