Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребенок 2019 – как, можно ли

Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа жилой недвижимости — процесс ответственный и трудоемкий, требующий учета множества факторов.

Наличие ребенка – собственника может стать осложняющим моментом и дополнительным риском. Этот вопрос требует внимательного изучения и особой подготовки.

Нормы закона

Малолетний (до 14 лет) или несовершеннолетний (до 18) ребенок не вправе самостоятельно принимать решения по продаже недвижимости, а значит, не может подписывать никакие документы.

Его интересы представляют родители или опекуны, но только с особого разрешения попечительского совета.

Статьи 20 и 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» регулируют проведение сделок по отчуждению жилья юных собственников. В случае, если разрешение не было получено, в судебном порядке продажа признается недействительной с компенсацией ущерба.

В Гражданском Кодексе:

  • Статья 37 ГК РФ устанавливает правила получения разрешения по совершению сделок купли-продажи, в итоге которых может быть уменьшена доля жилой площади в собственности ребенка. 
  • Право ребенка на пользование помещением как членом семьи собственника прописано в ст.292 ГК РФ, а сама сделка регламентируется ст.549-558 ГК РФ.
  • Ст.28 ГК РФ наделяет родителей детей до 14 лет правом представлять их интересы.

Гражданин РФ, независимо от возраста, имеет право на собственность на общих основаниях. Возрастной ценз применяется только на совершение действий с имуществом, а именно лишь дееспособный член общества может продавать, менять, дарить или завещать собственность.

Распоряжаться имуществом самостоятельно может только дееспособный человек.

Дееспособность наступает по достижении совершеннолетия или раньше, если есть возможность получить признание ранней эмансипации:

  • вступление в брак;
  • наличие постоянного дохода не меньше прожиточного минимума (работа, бизнес и т.п.).

В каких случаях можно оформить сделку?

В жизни любой семьи может возникнуть случай, когда продажа жилья станет необходима. Причины могут быть самыми разными, но вот как продать квартиру с детьми-собственниками, знают немногие.

Продажа квартиры не запрещается законом, если соблюдены основные правила:

  • ребенку должно быть предоставлено жилье или доля, аналогичное подлежащему к продаже по метражу и качеству, а также соответствующее санитарным нормам;
  • проведение купли-продажи невозможно без одобрения органов опеки и попечительства (ООП).

Согласие ООП при ухудшении условий возможно, если высвободившиеся средства требуются на:

  • лечение ребенка;
  • переезд в подходящую климатическую зону для улучшения здоровья ребенка;
  • обучение в специализированном заведении, аналогов которому нет в городе проживания.

Продажа квартиры, где собственник несовершеннолетний ребенок, в 2019 году

В 2019 году все установленные нормы и правила не претерпели изменений и являются актуальными.

Во время проведения сделки собственник до 14 лет не присутствует, достаточно разрешительного документа ООП и представительства родителей. С 14 до 18 лет гражданин должен лично участвовать в процедуре и подписывать бумаги.

Пошаговая инструкция

Как продать квартиру, если несовершеннолетний ребенок собственник? Подготовка сделки начинается с получения разрешения ООП.

Продажа недвижимости с собственностью ребенка:

  • Подбор вариантов для покупки, если требуется.
  • Получение разрешения ООП.
  • Поиск покупателей.
  • Подписание предварительного договора, получение залога.
  • Подготовка сделки – выбор банка, сбор дополнительных документов.
  • Заключение сделки, расчет.
  • Регистрация собственности, составление акта приема-передачи.
  • Подтверждение регистрации собственности несовершеннолетнего предоставляется в органы опеки.

Условия

Единственным и обязательным условием отчуждения имущества детей является одобрение ООП, строго следящих за соблюдением прав недееспособных граждан.

Попечители гарантированно разрешат отчуждение собственности, если будут соблюдены следующие параметры:

  • новая квартира равна по цене предыдущей;
  • по техническим характеристикам равна или превосходит продаваемую. Здесь может учитываться не только сама жилплощадь, но и район, удаленность от социальных объектов и т.п.;
  • доля собственности ребенка не меньше прежней.

Каждый шаг родителей при продаже или мене жилья с участием детей четко отслеживается представителями ООП.

В случае малейшего нарушения сделка может быть признана неправомерной, а значит, наказание понесут и родители, и чиновники, выдавшие разрешение.

При этом покупатель может лишиться новоприобретенного жилья.

Документальное оформление

Порядок действий и список документов, чтобы получить согласие ООП:

  • Получение справки о зарегистрированных в квартире. В паспортный стол нужно предоставить документы: паспорт родителя; свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего; свидетельство о собственности. Дети, обладающие долями, должны быть указаны.
  • Обращение в ООП лично обоими родителями и детьми, если им больше 14 лет. Документы: паспорта; справка о прописанных в продаваемой недвижимости лицах; подтверждение права владения обоих объектов сделки; технические паспорта обеих квартир; выписка из ЕГРП; предварительный договор купли-продажи.
  • Написать заявление с просьбой разрешить реализацию намерений по отчуждению и приобретении жилья. Подписи собственников, в том числе детей старше 14.

Письменное решение выносится не ранее, чем через 2 недели.

Все документы должны дублироваться копиями. Дополнительно может потребоваться выписка из БТИ с оценкой недвижимости, участвующей в продаже и покупке.

Где и в каком порядке взять разрешение?

Регистрация перехода прав собственности ребенка осуществляется в Росреестре только по Приказу из ООП.

Для получения разрешительного документа следует обратиться:

  • непосредственно в органы попечительства;
  • в МФЦ, но срок увеличится в среднем на неделю.

Возможен ли отказ органов опеки?

ООП, рассматривая заявление, прежде всего, обращают внимание на интересы детей и соблюдение их прав.

Субъективная оценка ситуации представителями опеки порой оборачивается отказом в продаже квартиры. При этом даже частный дом в пригороде может рассматриваться как ухудшение условий проживания в сравнении с маленькой квартиркой в центре города.

Решение ООП может быть оспорено в суде.

Но стоит помнить, что этот госаппарат стоит на службе закона о правах детей, а значит, всячески пытается защитить от безответственности и мошеннических действий со стороны взрослых.

Как составить и подписать договор купли-продажи?

Составление главного документа при продаже недвижимого имущества, если ребенок собственник доли или всей жилплощади, имеет свои нюансы:

  • От имени малолетнего действует его законный представитель – мать, отец или опекун, разрешение которому предоставлено ООП. При это в шапке должны быть указаны все стороны – продавец (ребенок), его представитель, покупатель.
  • Покупатель обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на покупку жилья.
  • Договор подлежит заверению у нотариуса.
  • Переход права собственности регистрируется в Росеестре, после чего выписка подается в органы опеки.
  • Дети старше 14 лет сами подписывают договор в присутствии нотариуса.

Как выписать ребенка?

Перед продажей квартиры может потребоваться снятие с регистрационного учета детей.

Выписка возможна при неукоснительном соблюдении условий:

  • согласие ООП, если ребенок единолично владеет жильем или его долей;
  • снятие с учета должно проходить при одновременной регистрации в другом месте, но без ухудшения условий;
  • если родители прописаны в разных местах, для выписки потребуется согласие отца или матери;
  • ребенок должен быть зарегистрирован с одним из родителей (ст. 20 ГК).

Выписка производится отделом ФМС с согласия ООП.

После заполнения бланка родителями или ребенком старше 14 лет оформляется листок убытия с указанием адреса новой прописки. Госпошлина не взимается.

Как выделить новую долю жилплощади?

Родители могут выделить любую долю в купленной квартире своим детям. При этом важно учитывать, что размер доли не может быть меньше принадлежавшей им в прежнем жилье.

Передача в собственность новой доли ребенку – это защита его имущественных интересов, забота о будущем благосостоянии. При использовании в покупке материнского капитала родители обязаны наделить детей долями.

При отсутствии разногласий между членами семьи, доля ребенку выделяется с помощью Росреестра .

Документы, требующиеся для выделения:

  • заявление;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • справка по месту проживания и о составе семьи;
  • договор-основание перехода права собственности;
  • свидетельство о праве владения.

Когда не требуется последующая покупка жилья?

Случаи продаж, в которых не потребуется разрешение ООП или одновременная покупка квартиры:

  • Отъезд семьи за рубеж для постоянного проживания.
  • Для переезда в другой город. В данной ситуации нужно поручительство родителей, что ребенку будет предоставлена равная продаваемой доля или деньги от сделки перечислены на его счет.
  • Если отчуждение требуется для покупки жилья в строящемся доме, но тогда строительство должно быть на заключающих этапах, а ребенку потребуется регистрация в другом месте.

Продажа жилья с ребенком не собственником

Для подготовки сделки с недвижимостью, в которой прописан малолетний, не являющийся собственником, необходимо выписать его в другую квартиру.

Так как он лишь пользователь жилья, участие в сделке он не принимает.

Порядок действий

Условие для выписки одно – дети до 14 лет могут быть зарегистрированы по месту проживания с одним из родителей. Подростки с 14 до 18 лет могут прописываться у близких родственников.

Жилье для прописки должно отвечать всем санитарным и техническим нормам.

Если выписываться семье некуда, можно воспользоваться распространенной схемой, когда все члены остаются прописанными по старому адресу вплоть до регистрации права собственности новой квартиры.

Порядок действий:

  • Обратиться в УФМС с заявлением о регистрации ребенка по новому адресу.
  • Выписка из предыдущего места проживания происходит автоматически.
  • Удостовериться можно, запросив справку из паспортного стола.

Документы, необходимые при продаже квартиры с прописанными детьми:

Важные нюансы

Защита прав несовершеннолетнего собственника органами опеки предполагает одновременное совершение двух сделок по продаже и покупке жилья. И лишь в некоторых случаях дает согласие только на продажу.

Тем не менее, лишить ребенка имущества не удастся, так как ООП зорко следит за выполнением всех условий.

Риски

Основные риски при сделке купли-продажи недвижимости с несовершеннолетними участниками ложатся на плечи покупателя.

Бывают ситуации, когда от приобретения лучше отказаться:

  • квартира приватизирована без участия прописанного в ней ребенка, а ООП не давало разрешения на отказ от приватизации. Это прямое нарушение прав недееспособного гражданина;
  • на момент приватизации ребенок был временно выписан, но право бессрочного пользования жильем он сохраняет;
  • квартира куплена с помощью материнского капитала, но дети не вошли в долю.

Если была оформлена ипотека

Одобрение ипотечного кредита при наличии юных собственников получить достаточно сложно.

Банки неохотно принимают такую недвижимость под залог, а ООП остерегается возникновения финансовых затруднений у заемщиков.

Одобрение попечителей можно получить, если заемщик напишет расписку с обязательством в крайнем случае приобрести малолетнему владельцу другую недвижимость за счет средств, полученных с продажи залоговой.

Также разрешение ООП можно получить с помощью таких документов:

  • согласие банка на выдачу займа с участием несовершеннолетнего;
  • разрешение кредитора на выделение собственности ребенку;
  • предварительный вариант договора купли-продажи;
  • все документы на обе квартиры.

Продать квартиру, принадлежащую ребенку, можно без особых проблем, если получить разрешение органов опеки.

Нужно учитывать, что этот процесс может занять достаточно длительное время, которое потребуется на тщательную проверку объектов недвижимости.

Имущество ребенка – это обеспечение будущего юного члена общества, поэтому закон охраняет его интересы особо рьяно.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://onlineur.ru/prodazha-kvartiry-gde-sobstvennik-nesovershennoletnij-rebenok/

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2019 году

Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Статья обновлена: 13 августа 2019 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети.

Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же.

Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Основные документы нужны в обязательном порядке.

Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы, которые могут понадобятся покупателям: а) для проверки квартиры на «юридическую чистоту»; б) для одобрения ипотеки на покупку квартиры, если покупатели с ипотекой; в) для Пенсионного Фонда, если покупатели с материнским капиталом. Но запомните — для регистрации же сделки купли-продажи дополнительные документы не нужны.

  1. Разрешение органов опеки и попечительства;

    Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

  2. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.

  3. Договор купли-продажи квартиры;

    Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Изменения в законодательстве (31 июля 2019 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних.

    Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.

    Поэтому внимательно прочитайте как составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Дополнительные документы — необязательные, но покупатели могут их потребовать

Как и писала выше, есть документы, которые могут понадобятся покупателям для проверки квартиры на «юридическую чистоту». Также они могут понадобятся банку/Пенсионному Фонду, если покупатели с ипотекой, с материнским капиталом или вообще со всем вместе.

  • Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.
  • Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.
  • Выписка из домовой книги; Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?
  • Архивная (расширенная) выписка из домовой книги; В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi
  • Выписка из лицевого счета; Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.
  • Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.; Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.
  • Технический паспорт квартиры; В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.Обычно покупатели сами заказывают данную выписку, некоторые требуют ее предоставить. Она теперь заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, которые не выдаются с июня 2016 года. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если потребуется, то лучше заказывайте бумажную выписку. Как ее заказать читайте по ссылке.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Последнее обновление: 10.08.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике.

Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – Разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

  1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
  2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным». 

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется Разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае Разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого Разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением Разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор.

Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-4-х недель.

Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Условия, прописанные в Разрешении органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире).

 Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет.

Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е.

когда формально Разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни.

Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е.

ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).

Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации.

Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи.

И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних.

Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года).

Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру.

Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита.

Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь.

Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/dopolnitelnye-dokumenty-dlya-sdelki-s-kvartiroj/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi/

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком существенным образом отличается от стандартных условий совершения таких сделок. Законодательство требует обязательного соблюдения прав детей в любых случаях распоряжения их имуществом.

Несовершеннолетние граждане могут выступать полноправными владельцами объектов недвижимости, однако реализация ими гражданских прав существенно ограничены недееспособностью. Все сделки по приобретению или отчуждению квартиры могут осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. пока ребенку не исполнилось 14 лет, все формальности за детей исполняют их законные представители (родители или опекуны);
  2. по достижении указанного возраста несовершеннолетние граждане могут участвовать в сделках с согласия родителей.

Пока ребенок не достиг возраста 14 лет, его подпись не требуется для совершения всех необходимых действий. С получением паспорта дети уже должны самостоятельно ставить подпись на юридически значимых документах, однако для этого в обязательном порядке потребуется согласие родителей.

Помимо указанных ограничений, для продажи собственного имущества детей потребуется обязательное согласие органов опеки и попечительства.

Указанные учреждения уполномочены на защиту прав и интересов несовершеннолетних граждан, в том числе при распоряжении недвижимым имуществом.

Без оформления такого документа сделка может быть признана недействительной, а проданный объект будет возвращен в собственность ребенка.

Согласие органов опеки на продажу жилого помещения потребуется при любой форме собственности ребенка – личной, долевой или совместной.

Пошаговая инструкция по продаже жилья несовершеннолетних

Пошаговая инструкция при отчуждении квартиры, принадлежащей ребенку, будет заключаться в следующих обязательных этапах:

  1. подготовка к совершению сделки и согласование ее условий между контрагентами;
  2. поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемой квартирой, для оформления в собственность ребенка (это потребуется для получения согласия органов опеки);
  3. подготовка и направление заявления в адрес органов опеки с приложением документов по обеим сделкам;
  4. рассмотрение и проверка документов органами опеки;
  5. оформление согласия на продажу жилья путем издания распорядительного акта главы местной власти;
  6. совершение сделок, регистрация договоров продажи и приобретения жилья, оформление права собственности на несовершеннолетнего;
  7. уведомление органа опеки о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление новой квартиры в собственность ребенка.

Таким образом, ключевым правилом продажи жилья, находящегося в собственности ребенка, будет являться одновременное приобретение новой квартиры, права на которую также получит ребенок.

На стадии согласования условий сделки покупатель обязательно получит информацию о наличии у ребенка права собственности. Более того, условие о согласовании продажи с органами опеки и попечительства будет проверяться при регистрации сделки в органах Росреестра.

Чтобы получить такой разрешительный документ, необходимо предоставить в распоряжение органа опеки следующие документы:

  • заявление с указанием личных данных родителей и ребенка;
  • свидетельство о браке и о рождении детей (либо паспорт ребенка);
  • общегражданские паспорта законных представителей (родителей);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт);
  • аналогичную документацию на новое жилое помещение, приобретаемое в собственность ребенка.

Для проверки документов органы опеки имеют право проводить любые мероприятий, в том числе беседы с членами семьи, выездные обследования по каждому из жилых помещений, составление актов осмотра. Для принятия решения о даче согласия потребуется установить соблюдение права ребенка при совершении сделки.

Интересы детей будут соблюдены, если:

  1. приобретаемая квартира будет равнозначна по стоимости;
  2. новое жилье будет не хуже предыдущего по своим техническим характеристикам;
  3. на ребенка будет оформлено право собственности в размере, не меньшем, чем по предыдущему объекту недвижимости.

Установив такое соответствие, органы опеки оформляют заключение о возможности продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетним гражданам. Одновременно выдвигается условие о приобретении в собственность детей новой квартиры с обязательным уведомлением органа опеки о такой сделке.

В постановлении главы местного органа власти будет указан срок, в течение которого должны состояться обе сделки, и направлено уведомление о получении ребенком права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки продажи в органах Росреестра.

Если все необходимые документы представлены в службу Росреестра, происходит переоформление права собственности на новых владельцев. Сделка покупки новой квартиры не потребует от родителей повторного разрешения, так как она охватывается содержанием оригинального согласия.

Как только ребенок получает право собственности на новый объект недвижимости, родители обязаны представить подтверждающие документы в орган опеки. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.

Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности

Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.

В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:

  • право постоянного проживания и пользования;
  • право регистрации по месту постоянного проживания.

Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.

Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства. По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей. Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:

  1. иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
  2. данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
  3. продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.

Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Пошаговая инструкция по снятию ребенка с регистрационного учета

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителями сначала необходимо перепрописать детей по новому адресу. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

  1. получить права на новый объект недвижимости, куда будет прописан ребенок, либо сразу оформить право собственности на него;
  2. получить разрешение местного органа опеки и попечительства на снятие ребенка с учета по месту жительства;
  3. обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органа опеки;
  4. оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительства несовершеннолетнего гражданина;
  5. зарегистрировать ребенка по новому месту проживания.

Для обращения в орган опеки необязательно представлять документы о продаже квартиры, в которой прописан ребенок. Однако необходимо подтвердить наличие у родителей ребенка иного жилого помещения, которое должно удовлетворять следующим требованиям:

  • пригодность для проживания – соответствие санитарным, гигиеническим и иным обязательным стандартам и нормативам;
  • соответствие ранее имевшимся условиям для проживания – аналогичный или больший метраж, наличие инженерно-технического оборудования и т.д.

Если органом опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует целям проживания, разрешение на выписку не будет оформлено, а родители не смогут продать свою квартиру.

Для такой проверки органы опеки имеют право обследовать жилищные условия граждан, в том числе по новому месту жительства. Если новое жилье располагается в другом населенном пункте, может быть направлен соответствующий межведомственный запрос на проведение необходимых мероприятий.

Как продать квартиру без предоставления ребенку другого жилья

Если сделки с квартирами происходят в рамках одного населенного пункта или региона страны, органы опеки имеют возможность непосредственно контролировать все действия родителей. Однако нередко осуществляется переезд на новое место жительства, которое расположено на другом конце страны или вообще на территории иностранного государства.

В таких исключительных случаях может быть выдано согласие на продажу квартиры без предоставления ребенку другого жилья. Для этого органы опеки могут разрешить проведение сделки при одновременном оформлении на детей специализированного банковского счета, куда поступит его доля денежных средств, полученных от продажи недвижимости.

Открытие такого счета допускается при соблюдении следующих условий:

  • орган опеки дал предварительное согласие на подобный способ защиты прав ребенка при отчуждении недвижимости;
  • счет будет открыт родителями на имя несовершеннолетнего ребенка;
  • целевым назначением счета будет являться поступление и хранение денежных средств, полученных от продажи жилого помещения;
  • распоряжение средствами с указанного счета может осуществляться только с согласия органа опеки.

Условие об открытии счета для несовершеннолетнего ребенка будет указано в согласии органа опеки. Помимо этого, аналогичное положение будет необходимо включить в договор купли-продажи, а регистрация сделки будет возможна только после зачисления средств на счет ребенка.

Органы опеки и попечительства контролируют выполнение данного требования. Родителями ребенка необходимо уведомить орган опеки о продаже жилья и поступлении денежных средств на блокированный счет ребенка. Если такое требование не будет выполнено, по иску органа опеки сделка может быть признана недействительной, а на ребенка вновь будет оформлено право собственности на прежнее жилье.

На целевом счете в кредитном учреждении денежные средства хранятся до момента законного распоряжения. Такое распоряжение средствами специализированного блокированного счета может осуществляться на следующие цели:

  • по достижении ребенком возраста 18 лет – по его собственному усмотрению;
  • по разрешению органа опеки – на перечисление продавцу квартиры, если ребенку приобретено новое жилье;
  • по разрешению органа опеки – деньги выдаются родителям, если они подтвердят покупку нового объекта недвижимости в собственность ребенка.

Таким образом, практически каждое действие родителей при распоряжении жильем несовершеннолетних граждан будет осуществляться под контролем органов опеки. Если в результате незаконных сделок нарушаются права детей (они остаются без жилья или не получают средств за продажу квартиры) к ответственности могут быть привлечены не только родители, но должностные лица органов опеки.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom

Эксперт права
Добавить комментарий