Как правильно купить квартиру у банка?

Как дешево купить залоговую квартиру у банка: лайфхаки | AMMIS

Как правильно купить квартиру у банка?

Время прочтения – 5 минут

Далеко не все кредиторы, купившие недвижимость с помощью ипотеки, справляются со своими долговыми обязанностями, и тогда квартира возвращается к банку. Банк заинтересован как можно быстрее продать эту квартиру, чтобы компенсировать свои убытки.

В этом случае можно приобрести у банка залоговую недвижимость по очень выгодной цене — на 10-15% ниже рыночной. Мы расскажем, как это можно сделать, какие подводные камни есть при покупке такого имущества и на что следует обратить внимание.

   

Что такое залоговая квартира

Объясним простыми словами. Залоговой называют ту квартиру, которую приобрел ипотечник, но он не смог продолжать делать выплаты по кредиту. Причем продавать такую квартиру имеет право как кредитор, чтобы покрыть свои долги, так и банк, которому она досталась в результате судебного разбирательства. 

Чем выгодно покупать залоговую квартиру

Самое главное преимущество такой квартиры — ее низкая, по сравнению с рыночной, стоимость. Банк хочет поскорее продать недвижимость, потому что для него это непрофильный актив, который требует затрат на свое содержание. У банка нет цели извлечь прибыль из сделки, для него главное — погасить задолженность.

Поэтому скидка обычно составляет минимум 10-15%. Размер скидки также зависит от того, как долго квартира продается. С учетом того, что квартира в крупном городе сегодня стоит минимум 1,5 млн рублей, получится хорошо сэкономить — от 150 тысяч рублей.

Кроме того, в такой сделке нет необходимости в участии риэлтора или посредника, а это тоже существенная экономия. 

Какие банки продают залоговые квартиры

Очень многие банки в России, которые осуществляют ипотечное кредитование, также реализуют свои залоговые квартиры. В их числе серьезные крупные структуры, такие как  Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, МТС банк, Уралсиб, Дельта-Кредит, АИЖК и другие.

Какие есть варианты покупки

Залоговую квартиру можно купить как у самого банка, так и у должника. Рассмотрим оба варианта.

1. С участием банка

Это самый безопасный вариант. Потому что банк с помощью своего аккредитованного риэлтора сопровождает каждый этап сделки.

Когда вы заключаете сделку, банк выдает нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту и с квартиры снимается обременение.

Причем банк предоставляет вам банковскую ячейку для хранения средств, и когда вы подпишете договор купли-продажи и рассчитаетесь с ним, к вам перейдет право собственности.

Вы можете также приобрести залоговую квартиру у банка в кредит. Банки иногда идут на такие соглашения, тут все индивидуально.

  Если вы платежеспособны и у вас хорошая кредитная история, то можете получить разрешение банка и переоформить кредит на себя.

Здесь много плюсов, потому что банки зачастую предлагают в этом случае специальные программы и льготные условия: более низкую процентную ставку, минимальный первоначальный взнос, более ускоренную процедуру оформления сделки. 

Есть также вариант покупки квартиры у банка на открытом аукционе. Обычно объявление о торгах размещается на сайте банка. Правда, специалисты рекомендуют прежде выяснить, получено ли на продажу этой квартиры согласие заемщика и не прописаны ли в ней несовершеннолетние дети. Потому что в этом случае заемщик может оспорить сделку в последующем.

2. Купить у заемщика

У продавца, который не смог выплатить долг за квартиру, должно быть согласие банка на продажу залоговой квартиры. Такая ситуация не редкость. Дело в том, что для того, чтобы банк продал квартиру сам, нужно пройти через судебное разбирательство, которое затягивается на долгое время.

Гораздо проще и банку, и заемщику прийти к мирному соглашению, согласно которому заемщик продает квартиру самостоятельно и выплачивает долг банку. Для заемщика это выгодно, потому что он может продать квартиру без существенной скидки.

Вы платите ему за квартиру, на эти деньги он гасит долг перед банком.

В этом случае вы покупаете квартиру с обременением, и снимать его придется покупателю. Рекомендуется не вносить аванс до момента вывода квартиры из-под залога и проводить операцию через банковскую ячейку, так вы обезопасите себя от притязаний банка в будущем. Тогда продавец получит деньги только после того, как будет оформлено свидетельство о собственности без обременения. 

 Есть также вариант покупки долга у заемщика. То есть вы покупаете квартиру вместе с ипотечным обременением. Это называется «переуступка долга». 

Важно! Без участия банка покупать залоговое жилье опасно. Потому что на этом рынке много мошенников. Поэтому тщательно изучайте оригиналы документов, посетите банк и получите его согласие на сделку, не вносите предоплату.

Рекомендуют лучше купить квартиру с обременением и самостоятельно выплатить долг банку, чем доверить это продавцу, переведя на него всю сумму. Также советуем обязательно арендовать две банковские ячейки, в одну положите деньги для погашения долга, а в другую — для компенсации продавцу.

Доступ в них откройте только после регистрации права собственности.  

Пошаговое руководство

1. Где искать залоговую квартиру

Обычно объявления о реализации таких квартир можно найти в специальном разделе на сайте банка. Если квартира будет продана с помощью открытого аукциона, объявление об этом можно найти на сайтах Федеральной службы судебных приставов (http://fssprus.

ru/) и в местных СМИ не ранее, чем за 30 дней, и не позднее, чем за 10 дней до старта. В объявлении обычно сообщается дата аукциона, стартовая цена, шаг аукциона, размер аванса для участия, место и время мероприятия, данные о продаваемой квартире.

Обычно на одном аукционе сразу реализуется несколько объектов недвижимости.

Совет: не доверяйте объявлениям о продаже «квартиры банка» на сайтах недвижимости вроде «Авито». Велик риск попасться в сети мошенников. Даже если это действительно банк, то он не очень надежный. Потому что серьезное уважающее себя кредитное учреждение не будет выставлять свои активы на сторонние сайты.  

2. Как попасть на торги

Для этого вам нужно подать заявку (куда, говорится в объявлении) и внести аванс (он должен быть не больше 5% от стартовой цены). Подать заявку нужно не позднее, чем за пять дней до торгов. Если на аукцион подали заявки меньше двух участников, то цена квартиры снижается на 15% и еще раз торги проводятся через месяц.

  Регулируется процедура торгов ФЗ №102 «Об ипотеке» (статья 57) и Гражданским кодексом (статьи 447-449). Аукцион проводится в открытом виде, процедура такая:

  • Принятие судебного постановления о продаже заложенной квартиры на аукционе.
  • Подготовка аукциона фирмой-посредником.
  • Подача заявки на участие и внесение авансового платежа.
  • Участие в аукционе.
  • Оформление протокола с объявлением победителя.
  • Оплата суммы сделки и регистрация прав собственности.

Причем проводить торги может не сам банк, а нанятая им фирма-посредник. После назначения даты проведения аукциона фирма-организатор публикует в СМИ извещение о предстоящих торгах.

3. Ознакомиться с документацией на квартиру.

Это нужно сделать до проведения торгов. К таким документам относятся:

  • выписка из ЕГРН об обременениях на квартиру и текущем владельце;
  • технический паспорт помещения;
  • оценочная ведомость;
  • копия постановления суда о продаже квартиры для удовлетворения требований банка.

 4. Дальнейшие действия

Когда аукцион завершается, в протокол вносят данные победителя. Его подписываете вы, как победитель торгов, фирма-организатор торгов и представитель банка. Остальные участники могут забрать свой аванс. Через три дня вам направят копии протокола и подписанного договора купли-продажи квартиры. С ними вам нужно пойти в Росреестр и зарегистрировать право собственности. 

Какие есть риски

Любая сделка с недвижимостью и с участием крупных сумм не до конца безопасно. Конечно, деятельность банка проверяется множеством контролирующих органов, однако все равно стоит проверить недвижимость перед покупкой на отсутствие коммунальных долгов, прописанных в ней людей.

Также нужно учесть возможные претензии со стороны должников, проживавших ранее в квартире по договору ипотеки: если они докажут через суд, что в состоянии сами расплатиться с банком, тем более если у них есть несовершеннолетние дети, сделка может быть оспорена или по крайней мере процесс регистрации собственности может замедлиться.

Поэтому лучше всего наймите специалиста, который выяснит, не прописан ли в квартире ребенок.

К еще одному существенному недостатку покупки залоговой квартиры относится тот факт, что если она реализуется с торгом, у вас не будет возможности прийти и посмотреть квартиру. 

Заключение

Покупка залоговой квартиры может быть очень выгодной сделкой, если вы соблюдете все меры предосторожности. Нередки случаи, когда предприимчивые люди покупают подобные квартиры с целью перепродажи и получения прибыли.

Такой вариант инвестирования тоже довольно интересен.

Однако чтобы избежать главного риск при покупке квартиры у банка — претензий со стороны заемщика — нужно обязательно проверить, кто прописан в квартире, и нет ли на ней дополнительных обременений.

  Иллюстрации Ammis.ru

Источник: https://sankt-peterburg-i-oblast.ammis.ru/articles/article86

Риски покупки залоговой квартиры

Как правильно купить квартиру у банка?

В 2009 году в продажу в больших количествах были выставлены залоговые квартиры, владельцы которых были не в состоянии справиться с долговыми обязательствами. Квартиры продавались в спешке, и, как правило, с дисконтом.

Сегодня залоговые квартиры по-прежнему занимают немалую долю предложения – по разным оценкам до 10%. Сегодня продавцам залоговых квартир важны не столько сроки реализации, сколько вырученная сумма для покупки другой квартиры. А значит, скидки, скорее всего, не будет.

При этом рисков для покупателя в сделках с залоговыми квартирами меньше не стало.

В практике используются два способа покупки квартиры с непогашенной ипотекой. В первом – покупатель закрывает долг за продавца перед банком. Во втором – квартира покупается с банковой витрины залогового имущества.

Покупка с участием банка

Разумеется, надежнее выкупить квартиру у банка. Для продажи залоговых квартир в некоторых кредитующих организациях даже разработаны специальные программы.

Покупателю нужно получить кредит в том же банке, где взял кредит продавец. Банк рассматривает нового заемщика и одобряет жилищный кредит на тот же объект на новых условиях.

Новым кредитом закрывается старый, а прежний заемщик освобождается от своих обязательств.

Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: «Существует программа по замене лица в обязательствах. Такая программа есть у САИЖК, у Райффайзенбанка, у ВТБ24. Если человек хочет купить квартиру с витрины залогового имущества, то оформить кредит он может на особых условиях – по ставке Центробанка, по ставке рефинансирования. Банк выдает кредит заемщику для погашения чужого долгаs».

Но на аукцион выставляются квартиры только злостных неплательщиков. Стоимость объектов обычно выше рыночных из-за набежавших процентов по кредиту.

Теоретически, по такой же схеме может быть продана залоговая квартира обычного заемщика. Однако на практике по такой схеме квартиры продаются только в единичных случаях. Далеко не всегда банк заинтересован в смене заемщика, а покупатель – в предлагаемых условиях кредитования банка-залогодержателя.
Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК): «Банк залогодержатель видит состояние объекта и стояние заемщика, который имеет просрочку и хочет продать эту квартиру, может оценить платежеспособность покупателя. Если банк залогодержатель кредитует нового покупателя, все просто. Все делается в течение одного дня. Сложнее ситуация, когда потенциальный покупатель квартиры приходит в другой банк. Вот здесь происходит конфликт интересов. Новому банку нужно понимание, когда у него появится обеспечение в виде залога этой квартиры, а первому банку нужно понимание, когда он получит денежные средства, чтобы появилось основание снять обременение в виде залога».

Покупка без участия банка

Покупать залоговую квартиру у физического лица более рискованно. Чтобы у заемщика появилась возможность распоряжаться залоговым имуществом, долг перед банком должен быть погашен.

Остаток кредита нередко превышает сумму в один миллион рублей. И у заемщиков обычно таких денег не находится. Поэтому они ищут покупателя, который будет готов досрочно погасить ипотеку за продавца.

Только после этого появляется возможность выхода на сделку.

Погашение кредита, подача документов на снятие обременения и переход права собственности возможно сделать в один день. Но при условии, что покупатель располагает собственными средствами для покупки квартиры.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»: «В день сделки деньги (для погашения кредита, – Прим. ред.) отдаются продавцу. Он их кладет на свой счет. Задолженность гасится, а к этому времени, готовится письмо об отсутствии задолженности о полном погашении кредита. В регистрационной палате (Росреестре – прим. Ред.) для сдачи этого письма и снятия обременения должен присутствовать представитель банка, чаще всего, это юрист».

Впрочем, все зависит не только от возможностей покупателя, но и от условий банка. По правилам некоторых кредитующих организаций, с момента снятия обременения до получения закладной на квартиру проходит не один месяц. А без этого документа продать квартиру невозможно.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Вот пример варианта, находящегося в работе, – на продажу выставляется квартира, кредит за которую не погашен. Ипотеку брали в банке «Кит Финанс», потом закладную купил другой банк, но условия первоначального кредитного договора сохранились. Нюанс в том, что после досрочного погашения кредита, закладная возвращается собственнику в течение 50 рабочих дней. Я предполагаю, что это может осложнить процесс, если рассматривать вариант продажи, когда кредит закрывается за счет средств Покупателя. 50 рабочих дней – это огромный срок. Заплатить деньги и ждать 2 месяца, пока с квартиры снимется обременение, согласится далеко не каждый».

Сегодня мало покупателей, которые готовы погасить ипотеку продавца «живыми» деньгами. Как правило, покупателю тоже требуется ипотека. Кредит можно взять в том же банке, где заложена квартира. Но банк будет рассматривать такой вариант продажи только после снятия обременения. Покупателю все равно придется за свой счет закрывать чужой долг, и только потом обращаться за ипотекой в банк.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Можно немного сэкономить время: принести в банк на рассмотрении пакет документов по залоговой квартире, пояснив, что к моменту выхода на сделку кредит будет закрыт и обременение снято. Если у юристов и службы безопасности банка не возникнет принципиальных вопросов к объекту и продавцу, можно рассчитывать на предварительное одобрение объекта банком. На сделку можно будет выйти при условии снятия обременения с квартиры».

Срок между закрытием чужого долга и подачей документов на регистрацию права для покупателя – период «страха». В этот момент продавец может скрыться. На уральском рынке недвижимости уже был прецедент, когда продавец сначала использовал средства покупателя в своих целях, а потом отказался выходить на сделку.

Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: «Клиент нашего агента собирался купить заложенную квартиру. Продавец воспользовался деньгами, погасил кредит, а потом отказался продавать. Собственник продал квартиру другому человеку и вернул аванс, которым погасил ипотеку. Мы подали исковое заявление в суд, в результате пострадавшей стороне была присуждена компенсация. Но это заняло около двух месяцев, люди потеряли время и возможность купить жилье за ту сумму, за которую намеревались».

Зная об этих рисках, в некоторых риэлторских компаниях пытались разработать схему минимизации рисков. Например, у продавца предлагается забирать паспорт и документы на квартиру, везти его в Росреестр в собственной машине. Правда, этот метод может применяться только для устрашения продавца, и только тогда, когда все процедуры совершаются в один день.

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес Партнер»: «Если человек неблагонадежный, и вызывает вопросы о своей порядочности, то тогда можно забрать паспорт, посадить в машину и жить с ним три дня на даче. А если серьезно, никаких способов нет. Ну, забрали вы паспорт, и что? А он от вас скрылся, потом новый паспорт получил. Или попал под машину и умер, – это основной риск. С наследников придется взыскивать долг».

Для минимизации рисков участники рынка советуют подписывать предварительный договор с серьезными штрафными санкциями, заключать договор займа или передавать деньги как задаток за квартиру. В случае если продавец откажется выходить на сделку после получения задатка, он будет обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если передумает покупатель, продавец оставит задаток себе.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Если продавец захочет отказаться от сделки, отсутствие на руках оригиналов документов не решит вопроса. Документы восстанавливаются в достаточно короткий срок. На мой взгляд, чтобы снизить риск, гораздо эффективнее четко прописывать ответственность каждой из сторон предварительного договора в случае отказа от сделки. В первую очередь, речь идет о финансовой ответственности, чтобы это было не 10 тысяч рублей, а более серьезная сумма. Кроме того подписание предварительного договора дает возможность через суд принудить отказавшуюся сторону выйти на сделку».

Однако никакой договор не защитит покупателя от обмана. Возможность получить деньги сейчас, а продать потом – порождает поле для мошенничества.

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес Партнер»: «Был неприятный случай на рынке в 2007 году. Директор агентства недвижимости продавал квартиру, которая была в ипотеке. Он заключал предварительные договора купли-продажи, брал по миллиону рублей с каждого покупателя для погашения ипотеки. Обещал снять обременение и продать квартиру. Пострадавших было или двое или трое, причем они были под руководством риэлторов. Они купились на удочку, что это – директор агентства, а не какой-то черный маклер. В итоге, продавец сказал, что денег нет. Те обратились в суд, но в суде ничего не добились, потому что первоочередное право на квартиру было у банка, а обременение он так и не снял».

Эта история закончилась судебным разбирательством. Причем, покупателям так и не удалось получить обратно отданные деньги.

В 2012 году стало известно о еще одной махинации с залоговой квартирой. Мошенническую схему разрабатывал застройщик.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН: «Застройщик испытывал трудности с окончанием строительства дома и не мог получить кредит. Решил использовать схему продажи квартиры подставным лицом. Физическое лицо приобрело квартиру с использованием кредита Банка под поручительство застройщика. Кредит Банк дал с обязательством оформления залога в последующем, но когда квартира была сдана и оформлено право собственности, заемщик в банк информацию не предоставил. Залог не был оформлен должным образом. Потом эта квартира была продана по доверенности. А в 2012 году, через четыре года после продажи, нового собственника известили о том, что по решению суда квартира забирается в счет погашения кредита».

Считается, что квартира в залоге у банка является юридически чистой. На такую квартиру не будут претендовать третьи лица из числа бывших хозяев и жильцов, так как служба безопасности банка досконально проверяет объект. Впрочем, то, что квартира была проверена перед покупкой, никак не оградит покупателя от непогашенных долгов последнего владельца.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»: «Уральская палата недвижимости недавно столкнулась вот с какой проблемой. Предвидеть это не смог бы никто. С ипотекой разобрались, сдали на регистрацию документы, собственница получила деньги. А через несколько дней позвонили и сказали: Ребята, одно обременение с квартиры сняли, а в очереди судебных приставов стоит еще три! Были имущественные претензии к этому собственнику, и суд постановил арестовать квартиру. Но арестовать было невозможно, поскольку объект был в залоге у банка, право которого возникло раньше. Делу не давали ход до тех пор, пока банк не снял обременение. Невозможно на один объект наложить два ареста».

По словам участников рынка, эту ситуацию пытаются разрешить. Собственница заинтересована в передаче квартиры покупателю. Сейчас ей помогают найти деньги, чтобы снять аресты с квартиры.

***

На московском рынке недвижимости разработаны свои методы минимизации рисков при продаже залоговых квартир. Так, например, широко используется метод расчета с банковскими ячейками. После получения согласия банка-кредитора на продажу залоговой квартиры, в одну ячейку покупатель закладывает сумму, предназначенную для погашения ипотеки, а во вторую – для продавца.

Доступ к ячейкам открывается после регистрации права собственности на покупателя. Считается, что в этой схеме риски сведены к нолю. Однако на уральском рынке недвижимости с продавцом принято рассчитываться до подачи документов на регистрацию в Росреестр.

Использование банковской ячейки риэлторы пытались внедрить еще несколько лет назад, но этот способ взаиморасчетов так и не прижился на рынке.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/riski_pokupki_zalogovoy_kvartiri

Как правильно купить квартиру у банка?

Как правильно купить квартиру у банка?

При покупке квартиры на вторичном рынке продавцом может выступать не только частное лицо, но и кредитная организация, реализующая заложенное имущество для покрытия убытков от невозвратных долгов. Покупка квартиры у банка предполагает особый формат сделки и может помочь сэкономить денежные средства.

Алгоритм покупки квартиры у банка

Банк может инициировать продажу заложенной квартиры в случае, когда ипотечный заемщик не в состоянии вносить платежи по кредиту. Квартира в залоге может продаваться по цене ниже рыночной на 5-15 %, так как основной целью банка является быстрое погашение долга, а не извлечение прибыли от сделки.

Приобрести квартиру у банка можно тремя основными способами:

  • выкупить у должника;
  • переоформить ипотечный кредит;
  • купить на аукционных торгах.

Так как для организации торгов необходимо решение суда, сотрудники кредитной организации обычно предоставляют должнику право продать квартиру самому, чтобы избежать длительного судопроизводства. Приобретение квартиры происходит путем заключения стандартного договора купли-продажи.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Должнику дается три месяца на продажу квартиры, если он не укладывается в данный срок, банк инициирует взыскание средств в судебном порядке.

Покупатель квартиры может также переоформить ипотечный кредит с должника на себя, при данном варианте банк пересчитывает ежемесячный платеж и сумму первоначального взноса для покрытия расходов на кредит.

Важно учесть, что для переоформления проблемной ипотеки кредитные эксперты банка должны положительно оценить покупателя.

Покупка квартиры на торгах

Порядок покупки заложенной квартиры на торгах регулируется следующими законодательными актами:

  • ст. 57 закона № 102 «Об ипотеке»;
  • ст. 447-449 Гражданского кодекса.

Аукцион по продаже заложенной недвижимости проводится в открытом виде, ограничение доступа граждан на подобные мероприятия могут быть наложены только муниципальными властями в целях охраны общественного порядка (п. 5 ст. 57 ФЗ № 102).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Процедура реализации заложенной квартиры на аукционе включает в себя следующие шаги:

  1. Принятие судебного постановления о продаже заложенной квартиры на аукционе.
  2. Подготовка аукциона фирмой-посредником.
  3. Подача заявки на участие и внесение авансового платежа.
  4. Участие в аукционе.
  5. Оформление протокола с объявлением победителя.
  6. Оплата суммы сделки и регистрация прав собственности.

Судебное постановление предписывает реализацию квартиры от имени кредитной организации или фирмы-посредника, которая организует торги (п. 1 ст. 59 ФЗ № 102).

После назначения даты проведения аукциона фирма-организатор публикует в СМИ извещение о предстоящих торгах. Извещение должно быть опубликовано не ранее, чем за месяц, и не позднее, чем за 10 суток до дня проведения аукциона (п. 3 ст. 57 ФЗ № 102).

СМИ, публикующие извещения о торгах, должны входить в местный реестр официальных источников информации.

В извещении должна быть приведена следующая информация:

  • дата аукциона;
  • стартовая цена;
  • шаг аукциона;
  • размер аванса для участия;
  • место и время мероприятия;
  • данные о продаваемой квартире.

Обычно на одних торгах реализуется несколько объектов заложенной недвижимости. Заявки на участие принимаются не позднее, чем за 5 суток до даты аукциона. Сумма аванса определяется организатором, но не может превышать 5 % от стартовой цены (п. 4 ст. 57 ФЗ № 102).

Аукцион считается состоявшимся, если к участию были допущены и явились хотя бы два заявителя. Если цена продажи не сдвинется со стартовой, или в назначенную дату явится меньше 2-х участников, то назначается вторичный аукцион со снижением стартовой цены на 15 %.

Документация на квартиру

Перед проведением торгов потенциальные участники могут ознакомиться с документацией на квартиру.

В число документов, доступных для публичной демонстрации, входят:

  • выписка из ЕГРН об обременениях на квартиру и текущем владельце;
  • технический паспорт помещения;
  • оценочная ведомость;
  • копия постановления суда о продаже квартиры для удовлетворения требований банка.

Право приобретения заложенной квартиры получает участник торгов, предложивший наиболее высокую цену. По итогам аукциона оформляется специальный протокол, в который вносятся данные победителя и цена продажи квартиры. Проигравшим участникам возвращаются внесенные ими авансы сразу после окончания торгов.

Чтобы протокол имел силу правоустанавливающего документа, его должны подписать:

  • победитель торгов;
  • представитель фирмы-организатора мероприятия;
  • уполномоченный представитель банка.

В течение 3-х дней после подписания протокола победителю направляется копия протокола и копия подписанного договора купли-продажи квартиры. С данными документами необходимо обратиться в отделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на купленную квартиру, уплатив пошлину в размере 350 рублей.

Преимущества и недостатки покупки заложенной квартиры

Приобретение ипотечной квартиры является специфическим видом сделки, прозрачность оформления которой понятна не всем покупателям недвижимости. Основными преимуществами такой сделки являются:

  • юридическая чистота приобретаемой недвижимости;
  • цена покупки ниже среднерыночной на 5-20 %.

Перед принятием жилой квартиры в качестве залога по кредиту специалисты банка тщательно проверяют помещение на наличие возможных обременений в виде прав третьих лиц, задолженностей по квартплате и т.д. Покупателю не нужно дополнительно проверять приобретаемую у банка недвижимость.

Цена аукциона редко превышает среднерыночную, а если первый этап торгов не состоялся, то участники второго этапа получают возможность купить квартиру по еще более низкой цене.

К недостаткам покупки ипотечных квартир у банка можно отнести:

  • необходимость снятия обременения;
  • отсутствие возможности посмотреть жилплощадь перед покупкой;
  • возможные претензии со стороны должников, проживавших ранее в квартире по договору ипотеки.

Обременения жилплощади в виде залога остается после покупки квартиры без торгов напрямую у должника. Снятие обременения новым собственником может занимать время. При покупке жилья напрямую без торгов рекомендуется использовать буферную банковскую ячейку для передачи оплаты продавцу.

Важно помнить, что должники банка могут оспорить сделку по продаже их ипотечной квартиры в судебном порядке, если докажут, что в состоянии самостоятельно расплатиться с банком.

Кроме того, наличие у должника несовершеннолетних детей, зарегистрированных на продаваемой жилплощади, может существенно усложнить процесс регистрации собственности на купленную квартиру.

Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка

Как правильно купить квартиру у банка?

» Купля-продажа квартиры » Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

750 просмотров

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

ПреимуществаНедостатки
Меньше стоимостьПлохое состояние
Повышенная надежностьВысокий риск
Можно купить жилье в кредитБолее сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.

Специалисты рекомендуют еще до начала торгов изучить предложения на рынке и определить предельно возможную цену, выше которой покупать квартиру именно на торгах уже не имеет смысла – проще напрямую у собственника приобрести другое аналогичное жилье.

  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

  • Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
  • Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
  • Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
  • Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Помимо всего перечисленного, в квартире могут числиться (быть зарегистрированы) совершеннолетние или несовершеннолетние лица.

Если первых можно без особых проблем попросить выписаться (или сделать это через суд, если отказываются), то выписать несовершеннолетних, не предоставив им отдельное жилье, невозможно.

Рекомендуется еще до покупки поинтересоваться, кто вообще прописан в квартире, чтобы избежать данной проблемы.

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

Если человек участвовал на торгах, но не «выиграл» их (другой клиент дал цену выше), сумма депозита возвращается на счет участника примерно в течение месяца (обычно – значительно быстрее).

  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.
  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.
  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Покупка квартиры, которая находится в собственности банка – процедура сложная и условно рискованная. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что и как лучше делать, на какие важные моменты обращать внимание и так далее. Они же могут сопровождать сделку, выполняя вместо клиента значительную часть действий. Как доказывает практика, это существенно повышает надежность покупки и исключает любые варианты мошенничества.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-zalogovoj-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-u-banka/

Эксперт права
Добавить комментарий